Кипр — остров-государство в Средиземном море, с мягким климатом и невысокими, для Европы, ценами. До 1960 г. остров был колонией Великобритании. Основные этнические группы населения — греки и турки. В 1974 г. на острове произошел межэтнический конфликт, который привел к образованию частично признанной Турецкой Республики Северного Кипра. Север Кипра более депрессивен экономически, кроме того не признается независимым большинством стран мира.
Войны нет, но приобретать недвижимость безопаснее на греческой части острова. Формально весь остров входит в ЕС, но на Северном Кипре воспользоваться всеми благами этого невозможно. Поэтому, в рамках статьи, сосредоточимся на недвижимости греческой части Кипра.
Покупка недвижимости на этом средиземноморском острове очень популярна у граждан России, Украины, Белоруссии и других постсоветских государств. Покупатели рассматривают такое приобретение, как возможность выгодного вложения средств в стране со стабильным демократическим законодательством. Это позволяет рассматривать жилье на Кипре, как «запасной аэродром» в случае резкого изменения обстановки на родине. Некоторые граждане стран СНГ постоянно проживают на Кипре, оформив ВНЖ или ПМЖ, другие приезжают на свои объекты периодически.
Помимо граждан бывших республик СССР, приобретение недвижимости и ее аренда на средиземноморском острове чрезвычайно популярны у граждан Великобритании. Британская колония на острове насчитывает порядка 17 тыс. человек. Выясним, как приобрести недвижимость на Кипре и обсудим, стоит ли это делать.
Права и обязательства иностранцев
Граждане Европейского Союза могут купить недвижимость без каких либо проблем. Для россиян, украинцев, белорусов и вообще всех иностранцев из стран не входящих в ЕС, для совершения такой покупки требуется разрешение правительства острова. Особых проблем получение разрешения не составляет. Проверяют:
- отсутствие у покупателя проблем с законом;
- отсутствие в собственности других объектов на острове.
Иностранец может купить недвижимость общей площадью до 4014 м², неважно квартиру, виллу, земельный участок. В собственности иностранного подданного может находиться не больше одного недвижимого объекта, и он обязательно должен быть жилым. Коммерческая недвижимость доступна только организациям. При этом компания должна быть зарегистрирована в соответствии с местным законодательством.
Приобретя недвижимость на Кипре, иностранец обретает возможность получения национальной мультивизы. На основании такого разрешения на въезд, можно пребывать на острове 90 дней в течение 180. То есть, в течение полугода, иностранный владелец недвижимости имеет право находиться на Кипре не более 3-х месяцев. Стоит отметить, что, несмотря на членство в ЕС, в шенгенское соглашение страна не входит. Соответственно, национальная виза Кипра не позволяет посещать другие европейские государства.
Недвижимость на Кипре не только предоставляет владельцу определенные права, но и налагает на него обязанности. Собственники жилья на Кипре будут обязаны оплачивать ежегодный налог на недвижимость и платить за коммунальные услуги. Следует учесть, что российские резиденты обязаны информировать свою налоговую службу об открытии счетов и учреждении компаний за рубежом.
Виды недвижимости
В объявлениях рекламирующих недвижимость на Кипре наиболее часто упоминаются следующие виды объектов:
✦ апартаменты;
✦ мезонет;
✦ вилла.
Не следует думать, что под этими названиями обязательно скрывается элитная недвижимость. Формально, мезонет — это квартира, часто двухуровневая, в жилом комплексе небольшой этажности. Апартаменты — квартира в любом доме. То есть, и мезонет и аппартаменты — это квартиры, часто квартиры-студии. Термином вилла на Кипре определяют любые отдельные жилые дома. Это может быть, как то, что жители СНГ понимают под названием вилла, так и небольшой домик на маленьком участке земли.
Элитность объекта, а соответственно и целесообразность инвестиции в недвижимость, определяется характеристиками, такими как площадь, состояние, место расположения и др. Дом у моря стоит дороже, чем находящийся вдалеке от него. Но следует учитывать, что в первой линии от моря обычно находятся отели и настоящие дорогие виллы. Большая часть жилья расположена дальше. Вид на море, не означает доступность пляжа. Дом может находится, например, на обрыве скалы.
Где искать недвижимость на Кипре?
Чтобы найти недвижимость для приобретения, можно воспользоваться несколькими методами:
✦ Просматривать сайты, как местные, так и международные.
✦ Если у вас на Кипре есть родственники или знакомые, можно воспользоваться их советом.
✦ Воспользоваться услугами специалистов. Агентство недвижимости подберет объект в соответствии с вашими возможностями и желаниями. Кроме того риэлторы обеспечат юридическую чистоту сделки.
Конечно, за услуги риэлторов придется заплатить. Однако, именно последний метод, стоит рекомендовать всем тем, кто не является специалистом и слабо представляет себе рынок недвижимости Кипра. Так, намного меньше рисков.
Лучшие регионы для покупки недвижимости
Лучший для приобретения недвижимости регион определяется целями ее покупки. Если вам нужно жилье для пляжного отдыха, нужно выбирать прибрежную зону в отдалении от городов, если вы собираетесь вести коммерческую деятельность, лучше обратить внимание на крупные города. Кипр формально не является офшорной зоной. Однако, особенности местного законодательства позволяют оптимизировать налогообложения. Недвижимость, чтобы жить на Кипре и заниматься бизнесом, граждане стран СНГ действительно приобретают.
Наиболее популярные у граждан постсоветских стран регионы Кипра:
- Лимасол. Это популярный деловой и туристический центр. Стоимость недвижимости здесь на 20 — 40% выше. За жилье которое в других регионах обойдется в 60-70 тыс. евро, придется уплатить примерно 100 тыс.
- Пафос и Ларнака. Известные и популярные места, требующие меньших расходов на покупку недвижимой собственности.
- Никосия. Этот город является одновременно столицей Кипра и непризнанного Северного Кипра. Расположен в центральной части острова. Никосию выбирают те, кого не привлекают шум и суета курортов.
Выбирая объект покупки на острове, следует знать, что вторичная недвижимость примерно на 20% дешевле, чем первичная от застройщика. Это связано с особенностями местного налогообложения.
Как купить недвижимость на Кипре? Поэтапная процедура
Процедура приобретения кипрской недвижимости включает следующие обязательные этапы:
- Открытие счета в местном банке. Расчет по таким операциям возможен только в безналичной форме. В банке нужно предъявить паспорт. Минимальный первый взнос 10 евро.
- Уплата задатка. Размер взноса 1-2% от суммы сделки. Продавец не сможет продать объект другому покупателю, но если приобретатель откажется от сделки задаток ему не вернут. Процедура покупки недвижимых объектов требует обязательного сопровождения юристами. Придется заключить договор на оказание услуг с местным юристом. Объект резервируют на месяц — полтора. За это время проверяется чистота сделки.
- Заключение договора купли-продажи. Договор обязательно составляют на английском языке. В него включают описание объекта и порядок расчета. По желанию, можно заказать нотариально заверенный перевод договора на другой язык. При подписании документа о купле-продаже, уплачивают 30% суммы сделки и государственную пошлину.
- Оплата по договору. Все платежи за недвижимые объекты производятся в безналичной форме. 30% при подписании договора. Остальная часть — либо после подачи заявления на разрешение сделки в Кабинет Министров, либо в соответствии с графиком платежей, внесенным в договор. За просрочку выплат, придется уплатить штраф.
- Регистрация объекта на нового собственника. На это отводится 60 дней, после юридического оформления сделки. Обращаться следует в Департамент регистрации земельных владений. После регистрации покупателя может быть уверен, что без его ведома объект не будет перепродан или сдан в аренду, весь срок до оформления свидетельства о праве собственности.
Окончательное разрешение Кабинета Министров на сделку оформляется после полной оплаты покупателем всей суммы по договору и обязательных платежей.
Основные и дополнительные расходы
Помимо основных расходов — стоимости приобретаемого объекта, которая определяется его характеристиками и желаниями и возможностями продавца и покупателя, нового владельца собственности ожидают и дополнительные расходы. К ним относятся:
- Гербовый сбор — государственная пошлина на совершение таких сделок. Если цена объекта не превышает 170 860 евро, придется уплатить 0,15% от этой суммы. Если цена выше, то с той части, что превышает эту сумму, нужно доплатить 0,2%.
- Титульный сбор — плата за переоформление права собственности. Ставка плавающая — 3% (при покупке объекта стоимостью до 85 тыс. евро), 5% (от 85 до 170 тыс. евро) или 8% (свыше 170 тыс. евро).
- НДС. Налогом облагается только недвижимость разрешение на постройку которой выдано до 01.05.2004 г. Ставка — 19%. В ряде случаев НДС можно возвратить.
- Гонорар юриста. Обычно составляет 1% от суммы сделки и НДС, но от юриста можно добиться скидки.
Рассмотрим пример расчета дополнительных расходов.
Допустим приобретен дом стоимостью 200 тыс. евро, разрешение на строительство которого выдано в 2015 году:
- Гербовый сбор. 170 860 *0,15% + (200 000 -170 860 тыс.)* 0,2% = 256,29 + 58,28 = 317,57 евро.
- Титульный сбор. 200000*8%= 16000 евро.
- НДС. На данный объект не начисляется.
- Гонорар юриста. 200000*1%= 2000 евро.
Общая сумма доп. расходов — 18317,57 евро. Сумма достаточно приличная, и нужно быть готовым ее уплатить.
Ипотека на Кипре
Недвижимость на Кипре можно приобрести в кредит, под ее залог. Эта возможность доступна и для иностранцев. Банк одалживает до 70% стоимости объекта, под 5,5-7% годовых.
С иностранцами работают: Bank of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank, и Alpha Bank. Перед подачей документов на получение ипотечного кредита, нужно заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его. Банки потребуют предоставить разрешение местных властей, документы подтверждающие уплату гербового сбора, различные бумаги, подтверждающие платежеспособность и благонадежность потенциального заемщика.
Можно ли получить ВНЖ, ПМЖ или гражданство Кипра при покупке недвижимости?
До недавнего времени Кипр активно предлагал к продаже свое гражданство. Нужно было купить недвижимость определенной стоимости или сделать инвестиции на определенную сумму. Однако, после ряда скандалов и ужесточения подхода к этому вопросу в европейских государствах, программа по предоставлению гражданства за инвестиции закрыта с 01.11.2020 г. Получить гражданство можно по общим правилам и жилье для этого понадобится.
Наличие в собственности кипрской недвижимости позволяет оформить ВНЖ. Для этого дополнительно придется подтвердить наличие средств или иностранных доходов, позволяющих жить на Кипре. Срок действия ВНЖ — 1 год. Права на работу документ не дает.
Стоит ли покупать недвижимость Кипра?
У каждого решения имеются свои плюсы и минусы. Наличие в собственности жилого объекта на острове позволяет жить в стране ЕС, но не открывает возможности безвизовых путешествий по шенгенской зоне. Работать по такому ВНЖ нельзя. Для получения права на работу и перспектив приобретения гражданства нужно действовать в общем порядке. С другой стороны, после непродолжительного падения цен, объекты на острове дорожают на 5-7% в год и могут быть интересны для инвестиций.
Основное о покупке кипрской недвижимости иностранцами:
✦ Иностранец может купить один объект недвижимости площадью до 4014 м². ✦ Ограничение легко обойти, оформляя другие объекты на членов семьи.
✦ Наличие недвижимой собственности позволяет получить национальную мультивизу, но не шенген и не гражданство.
✦ Участие юриста в оформлении сделки обязательно.
✦ Дополнительные расходы составляют значительную сумму и должны учитываться при выборе объекта.
✦ Иностранцам доступно ипотечное кредитование.
