Несмотря на усилия властей, проблема обманутых дольщиков не исчезает, а даже растет и ширится. Очередные поправки в закон о долевом строительстве могут привести к банкротству большого количества застройщиков. Эксперты считают, что к 2021 году площадь проблемных ЖК может вырасти до 21 млн кв. м.
(Читайте «Как я купил свежий воздух в ипотеку на 15 лет» — рассказ обманутого дольщика ЖК «Валь д'Эмероль»)
Словом, квадратные метры недостроев в России увеличиваются, растет число застройщиков-банкротов и обманутых дольщиков. Если вам не хочется митинговать и писать письма президенту, прочитайте несколько советов, которые помогут купить квартиру правильно и получить в итоге именно ее, а не дырку от бублика.
Ошибка №1 — покупать дешевые квартиры.
После краха огромной компании «СУ-155» по всей стране осталось множество обманутых дольщиков. Люди покупали у этого застройщика квартиры из-за цены. Квартиры, которые другие продавали от 2 млн рублей, в «СУ-155» стоили 1,5 млн рублей (а по акции и еще дешевле).
Недвижимость - не тот продукт, который может стоить дешево! И помните слова бессмертного Пушкина: «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизною!» Иначе все это может закончиться печально.
Ошибка №2 — договор ЖСК!
«СУ-155» продавал квартиры не только по договорам долевого участия (ДДУ), но и по договорам ЖСК. С такими сделками любил работать и другой канувший в Лету застройщик — ГК «Мортон».
Обманутых дольщиков «Мортон» не оставил — все дома за ним достраивает ГК ПИК. Но следует помнить, что квартиры по ЖСК зачастую продаются, если у застройщика нет разрешения на строительство. ЖСК — это строительный кооператив. Вступая в него, за все риски постройки дома отвечаете вы. А застройщик — просто строитель, нанятый кооперативом, и он может до бесконечности переносить сроки сдачи. К тому же договор ЖСК не регистрируется в Регпалате, и ваш пай может купить кто-то еще. ЖСК – это двойные (тройные и так далее) продажи!
Ошибка №3 — подводные камни в ДДУ!
Нередко покупателей подводит беспечность — они не изучают документы застройщика. Не читают полностью ДДУ, не советуются с юристом. Но купить квартиру — это же не в магазин за колбасой сбегать! Вы же не собираетесь стать обманутым дольщиком? Тогда пусть застройщик пришлет вам или распечатает «рыбу» ДДУ, а юрист посмотрит.
ДДУ составляется по 214-ФЗ. Но некоторые застройщики добавляют в договор пункты, ущемляющие права дольщиков. Читайте что подписываете!
Ошибка №4 — дебет и кредит застройщика.
Еще прямо в офисе застройщика нужно попросить, чтобы вам показали:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
В интервью для Новострой-М юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов очень понятно объясняет, почему нужно запросить и посмотреть эти бумаги.
Тут не нужно быть экономистом, чтобы понять, если кредитная нагрузка у застройщика огого – это повод как минимум насторожиться, а как максимум — поискать другого застройщика и новостройку.
Ошибка №5 — никаких устных договоренностей, если платите деньги!
Помните, что все договоренности с застройщиком, подразумевающие расплату деньгами, должны быть зафиксированы письменно! К примеру, если застройщик предлагает вам устно договориться забронировать квартиру и заплатить без чека — это подозрительно. Нужен договор бронирования и чек или расписка!
Ошибка №6 — ПДКП
Некоторые застройщики предлагают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Но такой договор в отличие от ДДУ не регистрируется в Регпалате, то есть не защищает от двойных продаж.
Особенно опасно заключать такой договор на стадии котлована — если вы решите расторгнуть договор, задаток вам не вернут. ПДКП безопасен в одном случае: когда дом уже построен и проходит процедуру приемки госкомиссией — долгостроя опасаться уже не надо. А продают такой дом по ДПКП, потому что он уже не новостройка (ДДУ невозможен), но еще не вторичка (не сдан – нельзя ДКП).
Ошибка №7 — проверяем не только ЖК, но и застройщика
Здесь мы немного пересекаемся с информацией из ошибки №4, но все же — погуглите информацию про застройщика. Сегодня практически у каждой строительной компании есть сайт. Как и у «серьезной» новостройки.
Если на этих сайтах есть проектная декларация, разрешение на строительство, образец ДДУ, документы на коммуникации — всё в порядке, застройщик ничего не скрывает.
Посмотрите другие проекты застройщика — вовремя ли они были сданы, как о них отзываются жильцы. Замечательно, если имеется форум дольщиков. Отлично, если застройщик имеет «живые» страницы в соцсетях.
Ошибка №8 — сперва ДДУ, а потом деньги!
Вы выяснили, что ваш застройщик надёжен, и решили заключить с ним ДДУ? Оплачивать ДДУ нужно только ПОСЛЕ того, как он будет зарегистрирован в Регпалате. Что бы вам ни говорил застройщик, запомните — деньги вы платить только имея на руках ДДУ с печатью Регпалаты.
И еще важное. В ДДУ должны быть указаны:
- проектный номер квартиры;
- планировка квартиры с указанием метражей всех помещений;
- общая приведенная площадь квартиры, количество комнат, этаж, местонахождение квартиры на этаже;
- сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю;
- сроки оформления права собственности (если вы подписали с застройщиком договор на оказание таких услуг);
- стоимость квартиры — полная или за 1 кв. м.
Шансов стать обманутым дольщиком нет при покупке готовой квартиры на вторичном рынке. Да, она стоит дороже, чем при покупке на этапе строительства. Зато никаких рисков. И не нужно ждать, когда, наконец, достроится дом. Так что, если «плаваете» на рынке новостроек и не обладаете железными нервами — помните, всегда можно купить готовую квартиру.
Если все же настроены на покупку жилья в строящемся доме, то прочитайте Очень Подробную Инструкцию, как проверить проект, застройщика и обезопасить себя максимально.