После того как покупатель определился с выбором квартиры, ему практически всегда предлагают внести аванс за нее. Авансом на рынке недвижимости именуют денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу или представителю продавца в качестве подтверждения серьёзности намерений покупателя.
С правовой точки зрения понятия аванса в гражданском праве не существует. Есть только упоминание о предварительной оплате (статья 487 ГК РФ). Однако предварительная оплата возможна только по договору купли-продажи, а не по каким-либо соглашениям об авансе, предварительным договорам или иным документам.
Именно поэтому под авансом подразумевают такой способ обеспечения обязательства, как неустойка. Другими словами, покупатель, передавая деньги, подписывает предварительный договор или соглашение о приобретении, в котором определяются обязанности покупателя и продавца по совершению сделки в отношении квартиры, а именно подписание договора купли-продажи и взаиморасчёт по нему. В случае если покупатель отказывается от приобретения квартиры, то аванс ему не возвращается. Однако неустойка — это обязанность по выплате, а не право на удержание штрафа. Что само по себе несколько противоречит статье 330 ГК РФ.
Во избежание путаницы и возникновения спорных ситуаций предлагаю указывать в заключаемых предварительных договорах следующие основания для возврата аванса и избежания выплаты неустойки (штрафа).
1. В случае выявления покупателем основания для ограничения или лишения права собственности на квартиру аванс подлежит возврату.
2. Аванс возвращается покупателю, если он не несёт ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своего обязательства (пункт 3 статьи 330 ГК РФ). Т. е. в незаключении договора купли-продажи вины покупателя нет.
3. Непредоставление продавцом документов, затребованных покупателем для юридической проверки законности владения и распоряжения квартирой.
4. Форс-мажорные обстоятельства (непреодолимая сила), чрезвычайные и непредвиденные обстоятельства, в результате которых приобретение квартиры становится невозможным.
5. Неисполнение продавцом обязательств, предусмотренных предварительным договором или соглашением об авансе.
6. Если предстоит ипотечная сделка, то обязательно пропишите: в случае отказа банка в предоставлении кредита аванс возвращается.
Обязательно прописывайте сроки возврата аванса и адреса для направления требования о возврате.
Перед внесением аванса не забудьте заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить, с собственником ли квартиры вы имеете дело. Также внимательно проверьте паспорт (о том, как его проверить, читайте в этой статье – «Как распознать "липовый" паспорт при покупке квартиры»).
И в заключение обязательно берите расписку на переданные деньги. Избегайте подписания договоров оказания услуг с агентствами недвижимости под видом аванса, так как вернуть по ним деньги будет сложнее.
Не забудьте поставить лайк и подписаться на канал, автору будет приятно. Спасибо.