Каждый год с 1 января российские власти традиционно корректируют правила игры в сфере недвижимости. В следующем году вступят в силу сразу несколько законов, регулирующих правоотношения в этой сфере.
В текущем, 2018 году, был принят целый ряд законов, которые регулируют правоотношения в сфере недвижимости. В результате продлена дачная амнистия, изменены правила расчета кадастровой стоимости, определено понятие индивидуального жилого дома, определено понятие «самостроя», утвержден порядок уведомления о начале и завершении его строительства, изменены правила долевого строительства.
Однако, некоторые положения новых законов, относящихся к недвижимости вступят в силу только в 2019 году. В данной статье приведу полный обзор этих нормативно-правовых актов.
Новый «дачный» закон
С 1 января будущего года начнет действовать Федеральный Закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он оставит только две формы объединений садоводов и огородников: садовое и огородническое некоммерческие товарищества - (СНТ и ОНТ). То есть дачные товарищества уйдут в прошлое.
Новый закон разрешит возводить на земле ОНТ только хозяйственные постройки. А вот на территории СНТ можно будет построить садовый, а так же жилой дом и даже осуществить регистрацию проживания в нем. Но, в целях возведения и регистрации на садовом земельном участке жилого дома, земля СНТ должна входить в зону, в отношении которой утвержден градостроительный регламент, разрешающий капитальное строительство. Так что данной нормой воспользуются далеко не все садоводы. Если же СНТ располагается на землях населенных пунктов, а на каждом участке уже построены жилые дома, то СНТ может стать товариществом собственников жилья, или ТСЖ.
Следует отметить, что законодатель упростил алгоритм перевода садовой нежилой постройки в жилую и обратно.
Новый закон, так же, уменьшает количество платежей в СНТ. Вступительный взнос вообще отменяется. Остаются только членские и целевые платежи. При этом законодатель резко ограничил перечень задач, на которые СНТ вправе расходовать деньги. Теперь членские взносы пойдут исключительно на содержание общего имущества, оплату услуг ресурсоснабжающих организаций и фирм по вывозу ТБО, благоустройство территории, охрану поселка, уплату налогов и так далее.
Изменения в строительстве жилых и садовых домов
Для тех, кто в ближайшем будущем планирует построить собственный дом, есть хорошие новости. Нововведения в сфере индивидуального жилищного строительства и строительства дачных домов начали действовать уже в текущем году. Только не все россияне еще о них знают. Летом 2018 года президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный Закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», упрощающий процесс начала строительства и регистрации домов. По новому закону с 04.08.2018 года для того чтобы приступить к возведению жилого строения достаточно уведомить органы местного самоуправления о начале, а затем об окончании строительства. Согласно документу, известить отдел архитектуры и градостроительства нужно путем подачи письменного обращения с приложением необходимых документов. По новому закону будущий владелец письменно должен дать обещание, что дом будет использоваться исключительно для проживания его самого и его семьи. А также не предназначен для разделения и/или не будет разделен на отдельные объекты недвижимости. Поправки в законодательстве четко описывают такое понятие, как “объект индивидуального жилищного строительства”. Это строение, предназначенное для проживания одной семьи, площадь которого колеблется в пределах 500 кв. метров, а высота не превышает 20 метров.
Законом, так же определены сроки, когда оформление уведомления вменяется в обязанность гражданам.
С 1 января 2019 года вводится единый уведомительный порядок строительства и оформления права собственности домов в садоводческих некоммерческих товариществах и населенных пунктах. При этом, с 1 января 2019 года, перед началом строительства на садовом участке будет необходимо направить уведомление о планах строительства только для жилых домов. Но с 1 марта 2019 года направление уведомления о планах строительства или реконструкции станет обязательным как для жилых, так и для садовых домов.
Изменения в строительстве общественных и производственных зданий
В этом году государство внесло значительные изменения и в Градостроительный Кодекс РФ. Большинство из них уже вступило в силу, однако некоторые нормы начинают действовать только с 2019 года. Например, с июля вступят в силу положения, существенно расширяющие перечень проектной документации при строительстве зданий и сооружений общественного и производственного назначения. В ней появятся новые разделы, касающиеся пожарной, механической, а также иной безопасности, порядок подключения к инженерным сетям соблюдения санитарно-эпидемиологических норм и охраны окружающей среды и так далее. Кроме того, законодатель уточнил порядок подготовки проектной документации. Также в июле 2019 года вступят в силу нормы, гораздо более подробно регламентирующие процесс и результаты экспертизы инженерных изысканий.
Упрощение порядка оформления сделок с недвижимостью через нотариуса
В 2019 году вступают в силу изменения согласно Федеральному закону № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые обеспечат оперативность регистрации сделок с недвижимым имуществом, требующих нотариального удостоверения, а также уменьшат стоимость нотариальных услуг в данной области.
Суть изменений заключается в том, что нотариусы после удостоверения сделки с недвижимостью будут обязаны направить соответствующее электронное заявление в Росреестр в этот же рабочий день. Однако, если отправка документов на регистрацию невозможна в течение одного рабочего дня по независящим от нотариуса причинам, которыми могут быть - выход из строя компьютера, отсутствие связи и пр., сведения должны быть поданы в бумажном виде в течение двух рабочих дней. Получив документы об удостоверения сделки в электронном или бумажном виде Росреестр обязан осуществить регистрацию в течение одного дня. Аналогичным образом нотариусы обязаны будут поступить после выдачи свидетельства о праве на наследство.
В настоящее время подача нотариусом сведений в Росреестр является отдельным нотариальным действием, которое оплачивается согласно действующим тарифам. С 1 января 2019 года услуга будет входить в состав единого нотариального действия по удостоверению сделки и будет предоставляться на бесплатной основе.
Изменения в налогообложении объектов недвижимости
С 1 января 2019 года вступает в силу Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», который внесет ряд важных изменений в порядок начисления и перерасчета земельного налога. Таким образом, у граждан появится возможность сэкономить на налоговых платежах.
Основной расчетной единицей для налога по-прежнему остается кадастровая стоимость земельного участка. Но корректируется порядок ее применения. Для начисления налога будет применяться та кадастровая стоимость, которая указана в едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января соответствующего года (за который рассчитывается налог). На наследников участка земельный налог будет начисляться со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя, а не с начала месяца, как раньше). Если кадастровую стоимость участка пересмотрят в результате обжалования или обнаружения технической ошибки в ее расчете, то налог будет пересчитываться с того дня, когда впервые была применена неверная оценка. Раньше перерасчет производился только с того года, в котором было подано заявление о перерасчете.
Таким образом, пересчитать земельный налог из-за завышенной кадастровой стоимости теперь можно будет за все прошлое время, но с учетом общего 3-летнего срока давности (т.е. не более, чем за три года назад). В случае, если кадастровая стоимость увеличится по сравнению с прежней, налог за прошлое время доначисляться не будет.
Кроме того, государство введет зависимость размера кадастровой стоимости от качественных и количественных параметров недвижимости. Если последние ухудшаются, то и стоимость снижается, а когда характеристики улучшаются, то, соответственно, и стоимость увеличивается.
Ну и наконец, с нового года все мужчины, достигшие 60 лет, и женщины с 55 лет получат типовые льготы по уплате налога на недвижимость. Эта норма была принята в конце октября 2018 года и связана с изменением пенсионного возраста.
Закон о «гаражной» амнистии
Проект этого важного для многих россиян документа был внесен на рассмотрение в Госдуму еще в июле 2017. Предполагалось, что это будет не отдельный документ, а внесение изменений в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: ст. 40 добавление ч. 6.1 «О государственном кадастровом учете нежилых помещений, согласно ст. 49.1»; добавление в первый абзац ст. 49.1 понятия «индивидуальное гаражное строительство». В итоге изменения приняли, и они вступят в силу с 1 января 2019 года. В частности именно статья 49.1 позволяет теперь с уверенностью сказать, что в России в 2019 наконец-то будет разработан отдельный документ о гаражной амнистии.
Согласно внесенным в Федеральный закон изменениям появляются правовые основы получения права на гаражную собственность: подтвердить свои права можно путем предоставления квитанции об оплате паевого взноса на недвижимость в рамках гаражного кооператива, обратиться в органы регистрации с предоставлением документа о выделении земельного участка в пользование кооперативу, членом которого является собственник строения. При этом гаражная амнистия будет распространяться только на постройки, расположенные в отдельно отведенных для этого местах (в кооперативах), на придомовые гаражи будущий закон распространяться не будет. Единственный вариант получения права собственности на такие объекты – подача документов в суд, ведь есть случаи, когда гараж стоит возле дома еще со времен СССР, когда земля была выделена собственникам официально, но в Реестр она так и не была внесена.
Новые нормы в строительстве деревянных домов
С началом 2019 года вступят в силу новые нормы по строительству многоквартирных домов из дерева. На сегодняшний день их возведение не разрешено законом. Правительство решило в корне изменить законодательство, касающееся этой области строительства. Премьер-министр Дмитрий Медведев поручил кабмину проработать комплекс мер по изменению норм проектирования и стимулированию деревянного домостроения. Изменения направлены на возможность обеспечить россиян доступным, но при этом качественным жильем. В течение последних пяти лет в рамках пилотных проектов все же строили дома на деревянных каркасах. Возводились они не выше трех этажей, как того требовала документация прошлых лет. Новое техническое нормирование позволит строить жилые дома до 7 этажей и общественные здания до 25 метров в высоту при условии подтверждения и получения соответствующих согласований от МЧС России.
Отмена долевого строительства
Самые же серьезное изменение 2019 года произойдет 1 июля. С этого дня застройщики больше не смогут напрямую привлекать средства дольщиков для строительства многоквартирных домов. Вместо этого деньги граждан будут храниться на банковских эскроу-счетах, вплоть до момента получения ими ключей от квартир. Сама же стройка будет вестись за счет кредитов.
С 1 июля 2019 года долевое финансирование сменится на проектное. Это означает, что деньги потенциальных покупателей будут находиться в банке на специальных счетах. Воспользоваться этими средствами девелоперы смогут только после полной сдачи объекта. При этом возможность покупки квартиры на начальной стадии строительства остается возможной. Предполагается, что строительные компании будут вкладывать в возведение объектов свои денежные средства или средства, взятые в кредит. Долевое строительство не изменится в одночасье. Правительством РФ предусмотрен плавный переходный период. Так, с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года строительные компании имеют свободу выбора: строить на деньги покупателей или на свои. По окончании переходного периода выбора у девелоперов не останется. Все изменения в долевом строительстве направлены на защиту граждан. Обязательное банковское сопровождение сведет к минимуму риски потери покупателями денежных средств.
Юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Псковской области, директор компании «Земля и право», Виталий Козырев.