Часто ли стороны при заключении договора аренды подробно описывают состояние и принадлежности передаваемого в аренду имущества. К сожалению, совсем нечасто. А зря – ведь это позволило бы избежать некоторых судебных споров. В данном деле арендатор не смог доказать арендодателю, что возвращает имущество в том состоянии, в котором принимал, в результате чего был вынужден обратиться в суд, чтобы вернуть имущество и признать договор аренды расторгнутым.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу А37-2245/2015 от 09.09.2016г.
Из обстоятельств дела:
Арендатор просил Арендодателя принять земельный участок по акту приема-передачи по причине расторжения договора аренды, однако последний отказался его принимать, поскольку он посчитал, что участок передается не в том состоянии, в котором он был изначально передан арендатору, а именно: с находящимися на нем объектами недвижимости, подлежащими сносу.
Данные объекты не принадлежали арендатору, он не мог их снести, но так как ему необходимо было возвратить объект аренды, а у арендодателя отсутствовали законные основания его не принимать, арендатор решил защищать свои интересы в судебном порядке и попросил суд обязать арендодателя принять земельный участок по акту приема-передачи.
Выводы суда:
1. Судебные инстанции, учитывая нормы гражданского законодательства, условия спорного договора аренды, а также извещение арендатора о расторжении договора, посчитали договор аренды расторгнутым. Сами стороны договора также не оспаривали факт его расторжения.
2. Суды основывали свои решения на том, что ранее спорный земельный участок находился в аренде у другого общества, которое являлось собственником объектов, находящихся на нем. В дальнейшем это общество было ликвидировано.
3. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что указанные объекты недвижимости находятся на другом земельном участке, в связи с чем суды посчитали доказанным факт нахождения на земельном участке ограждения и пункта охраны на момент передачи по акту передачи земельного участка арендатору.
4. С прекращением договора аренды недвижимость должна возвращаться арендодателю в таком же состоянии, в котором она была передана с учетом нормального износа, следовательно, ссылка арендодателя на статью 622 ГК РФ необоснованна.
5. Доводы арендодателя о невозможности передачи в аренду земельного участка лицу, которое не является собственником находящейся на нем недвижимости, правового значения для решения настоящего спора не имеют, поскольку данное дело не касается вопроса оспаривания договора аренды.
Поскольку ответчик не представил доказательств отсутствия возможности принятия участка после расторжения договора аренды, суды обязали последнего принять по акту приема-передачи арендованное истцом имущество.
Комментарии:
1. Суды правомерно посчитали договор аренды расторгнутым, поскольку такое право предоставлено арендатору гражданским законодательством и самим договором аренды, чем арендатор и воспользовался, отправив арендодателю уведомление о расторжении договора аренды.
2. Арендодатель не доказал, что при заключении договора аренды передавал земельный участок арендатору освобожденным от спорных объектов, поэтому суд сделал верный вывод, что земельный участок возвращен в том состоянии, в котором был сдан в аренду.
3. Арендодатель не вправе ссылаться на пороки заключенного договора, доказывая тот факт, что объекты недвижимости третьих лиц не могли располагаться на земельном участке, который является предметом договора.
4. Арендодатель просил суд кассационной инстанции переоценить обстоятельства, уже установленные судами двух нижестоящих инстанций, однако суд такие доводы отклонил, поскольку они противоречили арбитражному процессуальному законодательству.
5. Из данного спора каждый арендатор может взять себе на заметку, что при принятии земельного участка или какого-либо другого объекта недвижимости в аренду необходимо очень тщательно описывать состояние данного объекта аренды в акте приема-передачи, дабы потом при его возврате арендодатель не мог упрекнуть арендатора, что объект возвращен в состоянии, отличном от того, в котором был сдан в аренду.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Галина Короткевич, партнер юрфирмы "Ветров и партнеры".