Каким образом можно изменить кадастровую стоимость недвижимости?
Если вам явно завысили?
В законе есть лишь два основания для пересмотра:
• Сведения о недвижимости, на основании которых делалась оценка, не соответствовала действительности. В таком случае оценка сделанной на тот момент признается завышенной.
• Собственник недвижимости, хочет кадастровую стоимость признать равной рыночной. Применяется в тот момент, когда кадастровая стоимость гораздо выше рыночной на дату оценки.
Основание №1
В первом варианте можно ссылаться на ошибки, нарушения и недостоверную информацию при проведении оценки. На все то что могло привести ее к завышению.
Примеры искаженных, ошибочных, ложных или неучтенных параметров:
• Целевое назначение объекта.
• Аварийное состояние.
• Местоположение.
• Ошибки в первоначальных и промежуточных данных.
Всю информацию о цифрах и данных по расчету можно запросить у оценщика или у заказчика кадастровой стоимости. Сведения о них выдает территориальное подразделение Росреестра
Основание №2
В том случае если вы хотите признать кадастровую равной рыночной стоимости. То вам надо узнать и получить на информационном носителе о цене объекта на дату установления кадастровой стоимости.
Обратите внимание! Если со временем рыночная цена на недвижимость упала в цене в 2-3 раза, то вам это не поможет. В перерасчете будет приниматься среднерыночная цена недвижимости на тот момент кадастровой оценки.
И еще один важный момент. Основание №2 не применяется в регионах, где для расчета налогов используют инвентаризационную стоимость!
Завышенная кадастровая стоимость. Что делать?
По данным Росреестра в 2017-м году было рассмотрено 54,7 тыс. заявлений о пересмотре кадастровой стоимости 103,4 объектов. Причем это всего 0,06% от общего количества объектов и внесенных в ЕГРН на начало 2018 года. Число собственников недвижимости, не согласных с кадастровой оценкой, растет с каждым днем.
Как можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
Способов пока предлагают два:
• Подать заявление в комиссию при Росреестре.
• Подать иск в суд.
С 2018 года и физические, и юридические лица могут сами выбирать, в какую из двух инстанций им обращаться.
Давайте разберем все плюсы и минусы каждого способа.
Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре (досудебный пересмотр)
Данная процедура досудебного пересмотра оценки (статья 24.18 «Закона об оценочной деятельности»). Комиссии созданы в субъектах РФ при региональных подразделениях Росреестра.
Обращение в комиссию рассматривается один месяц. Комиссия имеет право пересмотреть кадастровую стоимость (основание№1) или принять в качестве кадастровой рыночную стоимость (основания №2).
Отказ комиссии можно обжаловать также в суде, подав административный иск.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде (судебный пересмотр)
В суд можно подать иск как до так и после обращения в Комиссию (в случае отрицательного решения)
В качестве ответчика указывают:
• Инстанцию, которая утвердила завышенную кадастровую стоимость.
• Росреестр.
Иск направляется в суд субъекта федерации, а не в районный суд. Оспорить любую кадастровую стоимость можно в течение пяти лет после ее внесения в кадастр. Пересматривать разрешено только последнюю запись в реестре.
В практике подобные дела судом рассматривается в течении 2-3 месяцев. Все факты, изложенные в иске, обосновывает и доказывает истец. Как ни странно, суды пока лояльно относятся к «кадастровым» заявителям. Процент выигранных дел достаточно высок.
Какие документы для оспаривания кадастровой стоимости потребуются:
Перечень документов для комиссии и суда практически идентичен.
• Заявление. Пишется заранее на имя председателя комиссии.
• Справка об оспариваемой Кадастровой стоимости недвижимого имущества(выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
• Копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости (заверенные у нотариуса).
• Документы, которые подтверждают некорректность сведений для оценки. Или документы, доказывающие наличие технических или кадастровых ошибок.
• Отчет оценщика о рыночной стоимости на дату кадастровой оценки (для основания No2) и экспертное заключение по отчету от эксперта СРО. И заключение, и отчет заказывает заявитель (на свой счет, разумеется).
При обращении в суд к пакету документов приобщаются:
• Квитанции об оплате госпошлины.
• Документы, подтверждающие вручение копий иска и приложений к нему другим участникам процесса.
• Доверенность (если в процессе участвует представитель заявителя, а не он сам).
Проблемы пересмотра кадастровой стоимости
Проблема №1.
Сложно доказать, что при оценке были допущены ошибки и нарушения
Придется разбираться, как именно производилась оценка, какие нормы и регламенты действовали на тот момент, какие и где нарушения и ошибки были допущены. Без помощи таких специалистов сделать такой анализ практически невозможен. А услуги с привлечения специалистов данной отрасли бесплатными не бывают.
Проблема №2.
Чтобы узнать рыночную стоимость объекта на момент кадастровой оценки, придется заказывать оценку.
Вам также не получится самостоятельно собрать данные и сослаться на цифры «с потолка» Нужно получить документальное подтверждение рыночной цены недвижимости на тот момент. А его может выдать только независимый оценщик в составе СРО.
Цена услуг эксперта зависит от объекта недвижимости, региона и так же от статуса собственника. Итоговая цифра может исчисляться десятками тысяч рублей.
Стоит оно того или нет, решать вам ?
Стоит ли затевать процедуру оспаривания кадастровой стоимости? Ведь для «правдолюбца» это всегда выливается в серьезные потери денег, времени и нервов.
Ответ на вопрос зависит от размера потенциального «приза». Выигрыш в пару сотен рублей на налоге на имущество – выигрыш сомнительный.
*Нецелесообразно пересматривать кадастровую оценку, если Вы освобождены от уплаты имущественного налога или пользуетесь льготами. Нет смысла оспаривать кадастровую стоимость в регионах, где налог пока рассчитывают по инвентаризационной стоимости которая на порядок ниже чем Кадастровая стоимость.
Во всех остальных случаях – попытаться стоит. Процент выигранных заявителями дел достаточно очень высок. Во всяком случае, пока
В некоторых регионах за исчисления имущественного налога введется по инвентаризационной стоимости в расчетах учитывают износ здания и себестоимость строительных материалов. Поэтому на практике кадастровая стоимость всегда выше, чем по расчетам БТИ. И чем старше дом – тем ощутимее разница.
Если вам понравился пост, ПОДПИШИТЕСЬ НА КАНАЛ
Кадастровая стоимость объекта недвижимости и для чего она нужна?
Как продать квартиру купленную по ипотеке
«Пропущен платеж» последствия и варианты выхода