Как известно, дьявол кроется в деталях. А уж в таком деле, как покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, и вовсе куча маленьких (и не очень) чертенят. Как не совершить роковую ошибку, которую будет трудно исправить, на что обращать внимание при просмотре квартиры и общении с продавцом? На наши вопросы отвечает Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут, если тот, кто ее продал, находился «не в себе» . Как покупателю проверить дееспособность продавца?
Во-первых, следует пообщаться с продавцом. Ответы на вопросы должны быть четкие, связные, точные. Состояние продавца должно быть адекватное, трезвое. Попросите продавца предоставить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. В случае, когда есть подозрение, что продавец не отдает отчета в своих действиях, не осознает сути происходящего, есть сомнение в его дееспособности, а также если вы видите, что продавец находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, сделку проводить не стоит.
Также можно провести освидетельствование на предмет его состояния в выше указанных диспансерах.
Обычно такие освидетельствования проводятся с лицами, которые состоят на учете в этих диспансерах, либо с лицами, злоупотребляющими алкоголем или наркотическими препаратами.
На что нужно обратить внимание, чтобы предотвратить юридические риски?
Прежде всего, на подлинность и содержание предоставленных документов. Человеку, который не подкован в юридических аспектах, сделать это будет сложно. Пусть вам в этом поможет опытный риэлтор или юрист, сведущий в сделках с недвижимостью.
Также необходимо заказать ряд справок, которые подтвердят подлинность предоставленных документов, либо запросить их у собственника или его представителя.
Обязательно нужно проверить наличие или отсутствие обременений на квартиру.
Также следует проверить паспорт на действительность, проверить продавца на наличие факта банкротства, будь то юридическое или физическое лицо. Выяснить у продавца наличие долгов по коммунальным платежам.
Далее нужно проанализировать собранную информацию. Если выявлены факты, которые для вас как покупателя могут повлечь негативные последствия, нужно требовать у продавца, чтобы они были устранены. Если устранение невозможно, от такой сделки следует отказаться. Решение остается за покупателем и тем, насколько он готов нести риски.
На что обращать внимание при покупке квартиры в самой квартире?
При осмотре квартиры обращайте внимание на наличие протечек, наличие "живности", как в квартире, так и в подъезде. Обратите внимание на наличие серьезных перепланировок, которые видны сразу (вынос батареи на балкон, перенос мокрых зон, перенос дверных проемов, снос части внутри квартирных перегородок, стен, объединение квартиры с подвальным или чердачным помещениями и т. д.) Такие перепланировки не только невозможно узаконить, но при их обнаружении сотрудниками БТИ или управляющей компанией может быть наложен штраф или сделано предписание об устранении данного нарушения.
Проще такую квартиру не покупать, если эта перепланировка не узаконена.
Наличие в квартире существующих не узаконенных перепланировок нужно обязательно уточнять у продавца. В этом случае можно понять, к чему готовиться.
На какие уловки мошенников может попасться покупатель и как это предотвратить?
Уловок у мошенников много. С каждым годом они действуют более изощрённо и комбинированно. Отличие мошенников от покупателя в том, что они готовы к встрече, а он нет. По-прежнему первое место занимают подложные документы.
Отличить неопытному человеку подлинный документ от подделки бывает крайне тяжело.
Паспорта, доверенности, свидетельства о праве собственности, договора дарения, купли-продажи, документы, которые чаще всего являются подделками.
На втором месте хитро составленные финансовые документы: договоры аванса, задатка, предварительные договоры, где могут быть такие обязательства с вашей стороны, которые впоследствии вы выполнить не сможете. Поэтому настоятельно всем рекомендую: читайте, что подписываете. В случае если вы не понимаете одну из трактовок пункта договора, такой договор подписывать не стоит. Перенесите встречу, посоветуйтесь со специалистом или пригласите его на следующую встречу. Будьте бдительны.