Не всякий арендатор может передать принадлежащие ему права по договору аренды в адрес третьего лица. Так, передача прав третьему лицу по договору аренды, заключенному с государственным органом на аукционе, без согласия арендодателя, может быть чревата признанием такой передачи недействительной, применением последствий недействительности данной сделки.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2016г. по делу № А27-20210/2014
Обстоятельства дела:
Арендодатель просит признать ничтожным договор передачи прав по договору аренды, который был заключен арендатором с третьим лицом в связи с отсутствием согласия арендодателя на заключение такого договора, плюс сам договор был заключен по итогам аукциона.
Выводы суда:
1. По договору аренды лесного участка арендатор имеет право передавать свои права только с согласия арендодателя, однако такого согласия последний не давал.
2. Суд правильно посчитал, что лесным законодательством предусмотрено, что если договор лесного участка заключен по итогам аукциона, то изменять условия аукциона нельзя, за исключением существенного изменения обстоятельств, которые стороны учитывали при заключении договора аренды. К спорным правоотношениям не должны применяться нормы гражданского законодательства, касающиеся изменения такого договора.
3. Поскольку сделка была заключена по итогам аукциона и ее условия определены законодательством, договор о передаче прав и обязанностей нарушает закон, что говорит о посягательстве на публичные интересы и на права арендодателя, поэтому спорный договор является ничтожной сделкой.
4. Договор о передаче третьему лицу прав по договору аренды, заключенному по итогам аукциона, направлен на получение им этого права вне аукциона, чем нарушаются публичные интересы, поэтому суд не применил п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ.
5. Арендодатель - это лицо, заинтересованное в оспаривании сделки. Поскольку обязанность получения согласия указана в договоре аренды, недействительность должна устанавливаться согласно ст.174 ГК РФ.
6. Истцу отказано в применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорного участка, поскольку часть данного участка была обременена правами третьих лиц.
Комментарии:
1. Гражданским законодательством предусмотрена защита прав арендодателя в случае, если арендатор передает третьему лицу свои права по договору аренды, которая выражается в получении согласия у арендодателя на такой переход прав, если, конечно, это было предусмотрено договором аренды.
2. Существенную роль в данном споре сыграл тот факт, что сам договор аренды был заключен по результатам аукциона и впоследствии изменять его таким способом было нельзя, поскольку это противоречит законодательству и нарушает публичные интересы, в связи с чем суд не применил п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, дающий право арендатору предавать свои права по договору аренды без согласия арендодателя.
3. Передача прав по договору аренды, заключенному по итогам аукциона без согласия арендодателя, является незаконной схемой, позволяющей лицам, не участвующим в аукционе, получать права аренды вне такового.
4. Реституция, как последствие ничтожной сделки, может быть применена только в том случае, если лицо, которое должно вернуть спорный участок, им фактически владеет, в ином случае возврат невозможен, как это получилось в данном споре.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Галина Короткевич, партнер юрфирмы "Ветров и партнеры".