Спрос на жилье зависит не только от располагаемых доходов населения, но и от числа потенциальных покупателей, которые в принципе могут позволить себе покупку.
Поясню на примере.
Какое потенциальное количество покупателей хлеба и молока? – Ответ – 100% взрослого населения, поскольку квант покупки ничтожно мал (даже самый последний бедняк может позволить себе хоть раз купить еду).
Какое потенциальное количество покупателей, например, телевизоров? Ответ – 60-80%: хотя квант покупки уже значительно выше, все равно это по карману большинству работающих людей.
Какое потенциальное количество покупателей квартиры?
Упс… Тут выйдет заминка.
Ведь если смотреть на итоговую цену квартиры, то ясно, что бюджет покупки слишком велик, и купить жилье, разом выложив всю сумму, мало кто в состоянии.
Ну, нет у людей одномоментно 1-3 миллиона (в провинции) и 5-10 в столице. Заработать такую сумму многие теоретически могут – но не сегодня, а когда-нибудь… потом. А раз денег нет, то из потенциальных покупателей такие люди выбывают.
Выражаясь математическим языком, покупка квартиры – дискретна, то есть единична. Если вы покупали 10 пачек молока в месяц, а потом решили сэкономить, то в следующий месяц купите 9 пачек. Если у вас едва хватало денег на квартиру, а потом они выросли в цене, то вы не можете купить себе ни 4/5 квартиры, ни ¾ - и, скорее всего, просто уйдете с рынка.
Естественно, такая ситуация сильно напрягает застройщиков и власти, которые хотят любой ценой удержать строительный рынок на плаву. «Любой ценой» - здесь нужно понимать буквально. Ведь они изо всех снижают – нет, не цены квартир – а квант покупки! То есть сумму, которую единоразово должен выложить покупатель.
Классика жанра – это ипотечный кредит, особенно с низким первоначальным взносом.
Второй вариант – это мини-жилье (студии), вплоть до самых невозможных для жизни.
Но есть еще один способ, про который многие забывают. Это покупка «новостроек» со скидкой или как мы назвали их в предыдущей статье – фьючерсов на квартиры.
За счет того, что это не квартиры, а только обещание застройщика их построить, цены на них значительно ниже, чем на готовое жилье. Продавая фьючерсы, застройщики не только получают деньги на строительство, но и снижают квант покупки, увеличивая охват потенциальных покупателей, за счет тех людей, у которых не хватает денег на покупку квартиры.
Возьмем пример для иллюстрации:
Представьте, у некоего Васи есть только 4 млн. руб. и он хочет купить квартиру в Москве. Эта сумма максимальная, которой он может располагать, уже с учетом одобренного ипотечного кредита. Больше у Васи нет и взять ему дополнительно абсолютно негде.
На эти деньги купить в Москве практически нечего - только «новострой» на котловане, что Вася сегодня и делает активно.
Важная поправка: это не Вася покупает дешевую квартиру. Никакой «дешевой» квартиры на самом деле нет, т.к. покупается фьючерс на квартиру, а сама квартира стоит 7 млн. – такова будет ее цена, когда дом года через три-четыре будет сдан. На квартиру в Москве как видим, у Васи денег нет, но вот на фьючерс хватает.
Вторая важная поправка: покупая фьючерс, Вася снижает объем будущего предложения, т.к. фьючерс, который он купил, предполагает, что квартира, когда она будет сдана, попадет в руки Васи (и соответственно, не достанется кому-то другому, кто просто копил деньги в банке и не покупал фьючерсы).
Теперь представим, что договоры долевого участия отменили или сделали еще какую-то бяку, которая усложнила покупку фьючерсов. Это приведет к тому, что фьючерсы на квартиры исчезнут из продажи или подорожают. Еще раз: подорожают фьючерсы, а не сами квартиры.
Допустим, фьючерс подорожал до 5 млн. руб. (а готовая квартира как стоила 7 млн., так предположим и стоит).
К чему это приведет? Вася не сможет купить фьючерс за 5 млн., т.к. у него только 4 млн. руб. Придется ему закатать губу и отказаться от будущей квартиры.
Зато «его» будущая квартира достанется тому, кто не покупал фьючерсы и просто копил деньги на квартиры. И не просто достанется, но достанется дешевле (будет меньше конкурентов, т.к. васи уйдут с рынка).
Если резюмировать - то фьючерсы на квартиры вырастут в цене, а цены на готовое жилье снизятся!
В этом примере с бедным Васей ответ, почему никакие законодательные инициативы, касающиеся покупки «новостроек», которыми пугают застройщики, не приведут к росту цен.
Во-первых, как мы увидели, цена готовых квартир, при любых проблемах с покупкой дешевых фьючерсов, пойдет вниз.
Во-вторых, можно прогнозировать, что этих проблем не будет. Застройщики и власти сами себе не враги – и не будут повышать квант покупки, т.к. это будет смертный приговор строительной отрасли. Скорее всего, дешевые схемы покупки квартиры в том или ином виде останутся – иначе спрос со стороны населения, у которого нет денег, иссякнет, а этого никто не хочет. И не только Вася.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!