Продавцы и покупатели часто приходят на рынок с совершенно неверным представлением о работе агента по недвижимости – о том, как строится процесс, о том, что делает агентство и зачем оно вообще нужно.
Полезно указать – не углубляясь особо в детали, – что в любой сделке с недвижимостью, скорее всего, присутствуют два агента: один со стороны покупателя и один со стороны продавца.
И далее мы собираемся полностью развенчать 5 самых распространенных мифов о работе с агентами по недвижимости.
МИФ 1 – С ЛЮБОЙ СДЕЛКИ АГЕНТ ИМЕЕТ КОМИССИЮ В 6%
Большинство клиентов уверены, что агент получает полную сумму комиссионных. Это было бы прекрасно, если бы было правдой.
Правда: Для начала, необходимо уточнить, что комиссионные платит продавец, и он делит их между двумя брокерскими фирмами и двумя агентами.
Кроме того, брокерская комиссия не является неизменной величиной, и ее размер является иногда предметом переговоров.
МИФ 2 – ЕСЛИ ВЫ НАЧАЛИ ВЕСТИ ДЕЛА С АГЕНТОМ, ВАМ ОТ НЕГО НИКУДА БОЛЬШЕ НЕ ДЕТЬСЯ
Если вы продавец, вы подписываете контракт с агентом по недвижимости и его брокерской фирмой. Обычно срок контракта составляет 6 месяцев. И если вы подписали контракт, то он навечно связывает вас с этим агентом. Но это не всегда так.
Правда: Если дела идут не так, всегда можно попросить агента или менеджера брокерской компании освободить вас от условий договора.
Что касается покупателей – они редко заключают контракт на услуги. Фактически, покупающие агенты работают бесплатно до тех пор, пока их клиент не подыщет себе дом. И это может произойти через месяц, а может произойти через год. А иногда покупатель так и не покупает дом, а агент не получает вообще ничего.
Прежде, чем сесть в машину к агенту и отправиться на просмотры домов, рассмотрите возможность предварительной личной или телефонной консультации, а также познакомьтесь с его онлайн-портфолио, чтобы понять, подходит ли вам именно этот человек.
В любом случае, не торопитесь, не гоните с места в карьер, и если вам по какой-то причине некомфортно работать с этим агентом, сообщите ему об этом как можно раньше, так как чем дальше, тем сложнее будет прекратить сотрудничество.
МИФ 3 – ПОКУПАТЕЛЬ ВПОЛНЕ УСПЕШНО МОЖЕТ СОТРУДНИЧАТЬ С ПРОДАЮЩИМ АГЕНТОМ
Сегодня все больше покупок осуществляется онлайн – от продуктов до трансфера в аэропорт. Если говорить о недвижимости, покупатели часто считают, что все, что им нужно для покупки дома – это их смартфон, так как большинство предложений на продажу представлено в Интернете.
Правда: Человек, впервые осуществляющий покупку или впервые переезжающий в тот или иной район, не имеет представления о многих вещах, и ему действительно нужен «адвокат» – тот, кто будет представлять его интересы.
Продающий агент представляет интересы продавца, и его непосредственной обязанностью является «выторговать» лучшие цены и условия для продавца. Поэтому, сотрудничество непосредственно с продающим агентом представляет некий конфликт интересов – в пользу продавца.
Хороший покупающий агент досконально знает местный рынок, держит руку на его пульсе. Он был внутри десятков домов в районе и знает их историю. Он хорошо знает сам район и владеет информацией о лучших экспертах-оценщиках, кредитных организациях, архитекторах и адвокатах.
Он уже заключил множество сделок, а это означает, что он может распознать все тревожные признаки и предупредить, от каких домов следует держаться подальше, а на какие, наоборот, обратить внимание.
МИФ 4 – ВСЕ АГЕНТЫ ОДИНАКОВЫЕ
Многие считают, что «агент» – это общий термин, и нет разницы, с кем работать.
Правда: Разница есть, и большая, если вы имеете дело с отличным агентом на местном рынке. Правильный агент поможет вам сэкономить время и деньги, убережет от проблем и защитит вас.
Рассмотрите кандидатуру агента, который живет и работает в одном и том же районе в течение 10 лет. Он знает все улицы, как свои пять пальцев. Он имеет налаженные отношения с другими агентами на рынке. Он может дать вам профессиональный совет касательно перспективных сделок.
И сотрудничество с таким агентом будет иметь больше преимуществ, чем работа с тем, кто впервые посещает район вместе с вами и, чтобы ориентироваться на местности, вынужден использовать GPS. Некоторые агенты могут быть не совсем честны и, в первую очередь, заинтересованы в продаже. Многие другие стремятся к построению долгосрочных отношений с вами, так как их бизнес основан на рекомендациях.
МИФ 5 – ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ АГЕНТ, ВЫ УЖЕ НЕ МОЖЕТЕ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ СОБСТВЕННИКА
Раньше продавцы, которые не имели отношений с агентами, старались продать свою собственность напрямую покупателю, чтобы сэкономить на комиссии.
Правда: Умный продавец понимает, что сфера недвижимости – не такое простое дело, и что большинство покупателей представлены агентами. И многие собственники предлагают оплату покупающему агенту в качестве стимула за то, что он будет предлагать его дом своим клиентам.
Если вы увидите предложение от собственника, попросите своего агента заняться им. В большинстве случаев продавец ему заплатит, а вы сможете воспользоваться его знаниями и опытом.
Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | VKontakte
Подписывайтесь на мой канал VDT на YouTube
Следите за новостями в Telegram - #VDT
Подразделения компании:
Vesco Realty - Продажа элитной недвижимости
Vesco Construction - Проектирование и строительство
Vesco Consulting - Девелопмент и консалтинг