Не купи двор, а купи соседа. Не купи квартиру, а купи всю историю и "поднаготную" к ней. Чтобы избежать подобных неурядиц надо или нанять грамотного риелтора, или самому проверить приобретаемую квартиру при покупке на "вторичке". КАК проверять и на ЧТО смотреть перед покупкой квартиры?
Как проверить квартиру при покупке на "вторичке"?
Как бы вам не приглянулась квартирка в готовом доме, надо обязательно проверить ее перед покупкой. Лишний раз обезопасить себя приобретая недвижимость у предыдущих хозяев может сохранить вам много времени и нервов.
Что только не выясняется после покупки "вторичного" жилья: родственники, долевые хозяева, дети-внуки-квартиранты, долги и штрафы. Давайте разбираться, как проверить квартиру "чистоту" перед покупкой и какими ресурсами для этого пользоваться.
Ниже привожу список ресурсов и ссылки для проверки, которым меня научила риелтор из Москвы и просто хороший человек - Ольга Мажуть.
1 - Выписка ЕГРН
Заказываем выписку на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1
ЧТО проверить?
- соответствие ФИО собственника по данным Росреестра и бумажным документам
- ограничение права
- залоги объекта
- другие особые отметки
С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН.
Выписка ЕГРН, ЕГРП или свидетельство - по сути неважно и зависит от характера сделки. По опыту - ЕГРН сильнее и может возместить отсутствие свидетельства о праве собственности, купленной до 15 июля 2016 года.
Стоимость заказа выписки ЕГРН 300-400 рублей.
Данные считаются "свежими" в течение 30 дней. Если ваша сделка купли-продажи квартиру на "вторичке" затянулась по каким-то причинам и уже прошел месяц после получения ЕГРН справки, то лучше заказать выписку повторно: за месяц в квартиру мог уже кто-то прописаться, например.
2 - Росреестр
Ссылка на сайт Росреестра - https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
ЧТО и КАК проверить?
- вводим кадастровый номер или адрес объекта и получаем данные
- сверяем площадь квартиры - в базе Росреестра и в свидетельстве о праве собственности или выписки ЕГРН
- сверяем фактический адрес в базе Росреестра и в документах
3 - Суды и судебные дела
Идем на сайт городского суда (в каждом городе - свой суд):
- Московский городской суд https://www.mos-gorsud.ru/
- Санкт-Петербургский городской суд http://sankt-peterburgsky.spb.sudrf.ru/
ЧТО и КАК проверить?
- вводим адрес прописки или регистрации собственника
- вводим адрес приобретаемого объекта недвижимости
- ФИО собственника
- проверяем наличие судебных дел по ФИО собственника
4 - Банкротство хозяина квартиры
Нельзя покупать квартиру у банкрота физлица или ИП по заниженной стоимости.
Если есть риск признания гражданина банкротом, нельзя приобретать у него имущество по заниженной стоимости, поскольку очень велик риск расторжения сделки изъятия имущества и полного отсутствия возврата денежных средств.
Цена объекта обязательно должна быть рыночной, иначе конкурсный управляющий легко аннулирует сделки и вы потеряете и квартиру, и еще штраф заплатите.
Проверяем по данным Единого Федерального реестра сведений о банкротстве http://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?attempt=1
ЧТО и КАК проверить?
- ФИО собственника по выписке из ЕГРН
- ФИО супруга или супруги собственника
- регион
- категорию банкротства
5 - Наличие долгов, штрафов и незавершенных исполнительных производств собственника квартиры
Наличие долгов, штрафов и незавершенных исполнительных производств собственника квартиры говорит о его предбанкротном состоянии.
Если купить такую квартиру, то приставы и коллекторы могут однажды прийти к вам - и отвечать на запросы судебных приставов придется тоже вам как новому собственнику квартиры.
Служба судебных приставов http://fssprus.ru/
ЧТО и КАК проверить?
- вводим ФИО собственника, супруга или супруги
- регион
- проверяем суммы долга
- в целом понимаем, что за человек продает нам квартиру, как он жил и кому должен
6 - Архивная выписка из домовой книги
Также надо бы запросить у собственника квартиры архивную выписку из домовой книги, которую может получить только лично собственник либо его доверенное лицо.
Выписку из Домовой книги можно получить в паспортном столе соответствующих контор – ЖЭК, ЖЭУ, РЭУ, УК или ТСЖ. Либо в паспортном столе местного управления федеральной миграционной службы – УФМС.
Во многих крупных городах (в т. ч. в Москве) Выписки из Домовой книги, как и другие справки жилищно-коммунального значения, выдаются в специализированых центрах работы с населением: МФЦ «Мои документы» (многофункциональные центры предоставления госуслуг).
Риелтор без доверенности собственника или покупатель (3-е лицо) НЕ могут получить этот документ.
Однако есть альтернатива архивной выписки, хотя бы чтобы понять сколько человек являются собственниками и кто зарегистрирован в квартире.
- Справка о регистрации по форме 9
- Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан по форме 12
- Единый жилищный документ (ЕЖД)
7 - Проверяем паспорт собственника на действительность
Сервис ГУВМ МВД России http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000
Проверяем паспорт самого собственника, его супруга или супругу.
Вот так можно проверить квартиру "на чистоту" перед покупкой и понять, что за объект, с какой историей вы покупаете. Если уж и делать себе сюрпризы, то только приятные.
