В начале статьи мы рассказали про особенности юридического статуса апартаментов и сложности управления, вытекающие из него. Также мы описали, что входит в стандартный набор услуг в поселках таунхаусов. Здесь мы разовьем тему возможностей объединения жителей поселка в урегулировании споров с управляющей компанией.
Дополнительные опции, не входящие в платеж
Поскольку управляющая компания ежемесячно взимает средства с жителей поселка, то в случае возникновения необходимости в проведении срочных внеплановых ремонтных работ на электрической подстанции или других объектах инженерной инфраструктуры, а также в случае замены ворот, шлагбаумов, камер видеонаблюдения необходимые средства должны иметься на счете УК.
Но, кстати, что касается ворот, то тут стоит рассмотреть несколько случаев. «Так, если УК допустила, что ворота кто-то сломал, то это действительно ее проблема, и она должна решить ее самостоятельно.
Если жители по собственному желанию хотят поставить в поселке новые ворота, то УК согласует с ними смету, и они вместе решают, готовы ли потратиться на новую инфраструктуру»,
— конкретизирует Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Такие моменты тоже должны довольно подробно прописываться в договоре. Вообще, плата за проживание в поселке может быть больше, но включать в себя возможность каких-либо улучшений. Однако чаще ее стараются минимизировать, поэтому лишних средств не остается.
Собрание жильцов решает многие вопросы. Если собственники таунхаусов захотели разместить в поселке системы видеонаблюдения вдоль всех дорог и проездов, или им срочно понадобилось футбольное поле, уличные тренажеры или воркаут, то они решают вопросы приобретения нужного оборудования и распределения затрат между собой. Эти затраты включаются в платежку.
«В нашей практике в таких случаях собственники приобретают оборудование и договариваются с УК или эксплуатирующей организацией о месте размещения соответствующего оборудования, а эксплуатирующая организация берет на себя дальнейший уход и содержание таких площадок, — говорит Ольга Руда, вице-президент по производственным вопросам Villagio Estate. — С точки зрения расходов все зависит от конкретной ситуации, умения слышать и желания договориться. Новые услуги, связанные с затратами по обслуживанию дополнительных объектов инфраструктуры, обязательно должны учитываться в существующем договоре или его приложениях».
«В случае если требуется работа, которая не входит в стандартный перечень, созывается собрание жильцов —
просто объявить дополнительные сборы управляющая компания не имеет права.
Что касается тарифов, то они согласовываются администрацией района. Если же речь идет о каких-то услугах, которые требуется не всем жильцам, то они оплачиваются собственником в индивидуальном порядке», — резюмирует Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty.
Почему возникают конфликты
Большинство конфликтов в поселках таунхаусов связано со спорами по поводу качества сервиса, стоимости услуг и того, где кончаются обязанности управляющей компании по обслуживанию и начинается ответственность собственника. Решаются эти проблемы собранием жителей — они улаживают вопросы с текущей УК или переходят к новой. У многих УК есть свои чаты в вотсапе или специальные приложения, в которых жители общаются между собой и решают насущные вопросы. Некоммерческое партнерство в лице жителей нанимает УК и постановляет, что будет прописано в договоре с УК, какие услуги, будет ли она, к примеру, вывозить мусор только из общего контейнера или собирать из контейнеров у домов.
Но еще очень важно, кто владеет имуществом поселка.
Существует два основных варианта: когда все принадлежит жителям как некоммерческому партнерству и когда земля и коммуникации принадлежат застройщику. «Во втором случае застройщик самолично устанавливает все тарифы, и это действительно может привести к разногласиям между жильцами и УК, ведь, в отличие от многоквартирных домов, в таунхаусных и коттеджных поселках фиксации тарифов нет. Иногда жителям удается договориться с девелопером, но бывают случаи, когда им приходится продавать свой дом и покидать поселок», — констатирует Антон Архипов.
Многое зависит от стадии строительства жилого комплекса. В новом поселке, когда он только заселяется, жильцы еще неактивны, и работает УК от застройщика. Пока у жителей нет кворума, допустим, и 80% «голосов» у застройщика, ее невозможно сменить. Пользуясь этим, она может выставить высокие тарифы на услуги или на воду.
Также УК застройщика часто устанавливает правила, обязательные для жильцов, например, поддержание единого архитектурного облика поселка,
в связи с чем может быть запрещено красить фасады в произвольный цвет или застеклять балконы, вешать кондиционеры на внешних стенах, устанавливать высокие заборы. Могут быть введены и другие запреты: например, заводить собак бойцовских пород, мыть машину перед домом и т. д. Подписав договор с УК, собственник таунхауса вынужден выполнять условия, зафиксированные в нем.
Но на более поздних этапах жизни поселка, когда он заселяется и собирается кворум, он решает судьбу УК в случае недовольства им жителей.
«Такие прецеденты бывают – как замена управляющей компании, так и создание собственниками ТСЖ. Для этого необходимо решение общего собрания собственников поселка. Но это очень редкие случаи, в интересах управляющей компании удовлетворить нужды жильцов», — говорит Яна Глазунова.
Если инфраструктурные объекты принадлежат застройщику или его управляющей компании, то при смене УК сторонней организации придется брать инженерные сети в аренду, что повлияет на тарифы. А Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», и вовсе утверждает: «Если подстанции, очистные сооружения или прочие инфраструктурные объекты принадлежат застройщику или его управляющей компании, то сменить ее владельцы домов не смогут, потому что больше никого не найдут. Это монополия».
«Обычно инфраструктурные объекты передаются новой УК или берутся в аренду у УК застройщика.
Поэтому жителям следует при покупке таунхауса прописывать в договоре пункт, который предусматривает получение им доли в инфраструктурном или социальном объекте, — советует Олег Михайлик, заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank. — Тогда застройщик не сможет продать его третьему лицу».
Реально до смены УК доходит не более чем в 10% случаев. Чаще все-таки конфликтная ситуация решается либо достижением компромисса, либо победой позиции УК. Что касается ее имущества, здесь тоже бывает по-разному. В некоторых случаях компания отдает его жителям добровольно, а иногда из-за продуманных юридических схем забрать его оказывается невозможным.
Услуги УК в поселках таунхаусов на Новорижском шоссе (начало)