Данная статья затрагивает вопрос признания условий договора аренды ничтожными по основанию, что эти условия налагают на арендатора дополнительные незаконные обязанности и являются причиной возникновения излишнего предпринимательского риска.
На наш взгляд, приведенные в деле мотивы предпринимателя и их толкование судом является типичным для отдельных представителей бизнес-сообщества.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2016г. № Ф04-6140/2016 по делу № А70-3757/2016.
Обстоятельства дела:
Между арендатором и арендодателем по результату аукциона был заключен договор аренды нежилых помещений. По условиям данного договора, на арендатора была возложена обязанность заключить договора на коммунальные услуги объекта аренды, оплачивать счета по этим договорам, а также соблюдать противопожарные и санитарно – эпидемиологические правила, правила техники безопасности и иные правила и нести за их нарушение ответственность предусмотренную законодательством. Арендатор, посчитав данные условия договора незаконными, нарушающими его права, подал в суд иск о признании данных условий договора аренды недействительным (ничтожными).
Выводы суда:
1. Арендатор при заключении договора аренды знал о наличии в нем спорных условий, соответственно он должен был учитывать, что вследствие заключения данного договора он несет соответствующий риск предпринимательской деятельности.
2. Способ защиты права истец выбирает самостоятельно, и он зависит о того, какую он преследует цель для восстановления своего нарушенного права. Предъявляя иск, истец должен указать такой способ защиты, который восстановит его нарушенное право, иначе право на иск у истца будет отсутствовать, что и имеет место в данном деле.
3. В деле имеются доказательства, что арендатор до завершения торгов знал, что в договор были включены условия, с которыми он не согласен, однако он не отказался от участия в торгах и в результате подписал спорный договор на условиях арендодателя, принял помещения в пользование.
4. Оспариваемые условия договора не противоречат законодательству, а устанавливают обязанность истца соблюдать санитарные, противопожарные правила, а также правила техники безопасности и иные правила. На истца оспариваемым пунктом договора не возлагается, какая-либо ответственность за не соблюдение иными арендаторами подобных правил. Более того, такие же обязанности были включены в договора аренды с другими арендаторами.
Комментарии:
1. В течение долгого времени, начиная с подачи заявки на участие в аукционе и заканчивая подписанием самого договора аренды, у арендатора имелась возможность урегулировать спорные условия данного договора, а именно арендатор имел возможность подписать договор с протоколом разногласий или направить проект дополнительного соглашения с отредактированными условиями арендодателю.
2. Истец, подавая иск, вправе определить для себя какой способ защиты права он будет использовать, иными словами, какое именно требование в иске он укажет, удовлетворение которого приведет к восстановлению его нарушенного права.
3. Для признания условий договора ничтожными, истцу необходимо доказать, что эти условия противоречат нормам действующего законодательства и нарушают его права. Условия, которые оспаривал истец, не нарушали норм законодательства, в связи с чем, суд и не признал их ничтожными, данные условия наложили на арендатора обязанности по соблюдению разного рода правил и норм, предусмотренных законодательством.
4. Каждый предприниматель при осуществлении своей деятельности несет предпринимательский риск в виде вероятной потери ресурсов по сравнению с их ожидаемым размером, поэтому заключение договора аренда на спорных условиях, не нарушает права арендатора, а налагает на него определенный предпринимательский риск.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Галина Короткевич, партнер юрфирмы "Ветров и партнеры".