Печатное издание NSP.ru "Недвижимость и строительство" 4 декабря 2018 года организовало в Петербурге Ежегодную XI Конференцию Профессионалов Рынка недвижимости. Я сходила на мероприятие и в материале ниже делюсь основными тезисами, которые могут быть актуальны для простых людей.
Содержание
- Основные тезисы: что происходит в реальности в строительном бизнесе
- Стоит ли покупать апартаменты с целью получения доходности 20%
- Пресловутые поправки в 214-ФЗ мешают жить
Основные тезисы экспертов индустрии: что происходит в реальности в бизнесе застройщиков и девелоперов?
- Сдача дома в эксплуатацию иногда доходит до абсурда: сначала им дом сдай, потом благоустрой всю территорию вокруг, а потом - еще и дорогу проложи;
- После введения поправок в 214-ФЗ 1 июля 2018 года (кстати, ждем новую порцию поправок в декабре 2018 года) для застройщиков ввели новую форму отражения своей деятельности в специальной информационной системе. Так вот, как говорят люди из отрасли, "система постоянно плохо работает, но отчеты в нее грузить надо, времени уходит много, приходится выделять отдельных людей". Что из этого следует? Правильно - рост себестоимости проекта, это все косвенные издержки.
- У Минстрой есть план увеличить темпы строительства до 120 млн квадратных метро в год. Но эти планы есть только у Минстрой: застройщики и девелоперы не под чем не подписывались;
- Появился тренд перехода средних строительных компаний из Петербурга в Москву. Потому что в Северной столице застройщики не могут получить разрешение на строительство;
- Банкротство страховых компаний, которые страхуют застройщиков - отдельная проблема. Если компания-страховщик разоряется, то девелопер не может заключать ДДУ, не может обезопасить права дольщиков, то есть его продажи падают. А ведь в последние 5-6 месяцев требования к страховщикам тоже ужесточили, и многие уходят с рынка, тем самым тормозя строительный бизнес.
Стоит ли покупать апартаменты с целью получения доходности 20%
62% апартаментов сегодня строится в Санкт-Петербурге и только 6% - в Москве.
Кое-что из тезисов:
- управлять апарт-отелем тяжело и мало кто из управляющих компаний умеет;
- продавать апартаменты тоже надо уметь: экономить на человеческом капитале нельзя, но все экономят. Хороших отельеров готовят в единичных школах;
- все застройщики апартаментов сталкиваются с проблемой классификацией возводимой недвижимости: что это - отель, гостиница, нежилой фонд? Отсюда - проблемы с вводом в эксплуатацию;
- по закону апартаменты нельзя строить на земле промышленного назначения, но некоторые строят! И как они потом сдаваться в эксплуатацию будут?
Стоит ли инвестировать в апартаменты под 17-20% годовых?
Апартаменты сегодня - рынок намерений.
Застройщики апартаментов продают через разные программы доходности именно свои намерения: кто лучше умеет продавать обещания высокой доходности, тот и получает заветные деньги дольщиков.
Некоторые застройщики апартаментов (не называя имен) гарантируют доходность 17-20%, кто-то - даже 30%;
Однако реальная доходность намного ниже.
Если оценить средневзвешенные показатели работы отеля, учесть загрузку номерного фонда (65-80%) и сезонность рынка, то адекватная доходность составит не более 10-12% годовых.
Поэтому не надо верить заоблачной доходности от апартаментов! Верьте цифрам и опыту гостиниц. Если застройщик обещает высокий пассивный доход от инвестиционной недвижимости, то надо критически оценить данное предложение прежде чем принимать его.
214-ФЗ наводит много шума в массах. Но стоит ли паниковать?
Ничего сверхкритичного для покупателей недвижимости в новостройках после введения поправок в 214-ФЗ нет. Даже наоборот, ужесточение требований к работе застройщиков приводит к тому, что ненадежные застройщики уходят с рынка.
Все эти изменения действуют на объекты, выданные с 1 июля 2019 года. То есть у застройщиков есть еще минимум 6 месяцев на то, чтобы получить разрешения на строительство по старым условиям.
Вот почему целый ряд застройщиков получают разрешения на строительство просто "пачками" на 10 лет вперед.
"Долёвку" запретят?
Ходят слухи, что покупку на стадии строительства вообще запретят.
Фраза "долевка обречена" гуляет по интернету уже больше года, но не имеет за собой никакой законодательной базы: долевое строительство остается и продолжает работать.
Следом ползут слухи, что цена "первички" сравняется со "вторичкой". Если покупать квартиру на стадии строительства и правда запретят, то уравнивание цен вполне вероятно. Однако запрет покупки недвижимости на стадии строительства - пока только слухи, никакой официальной информации нет.
Разные вбросы, скорее всего, появляются из-за неверной трактовки появления эскроу-счетов. Но эскроу-счета (специальные счета банка для заморозки средств) существуют уже давно!
Банки отлично знают, как работать с эскроу-счетами, и работают с этими счетами во всех госзаказах. Поэтому для банков появление расчетов через эскроу-счет не в новинку, а значит, со стороны банков никаких глобальных трудностей быть не должно.
Другое дело, что эти эскроу-счета никак не защищают дольщиков от недостроя.
Потому что никакой специализированный счет в банке не может гарантировать того, что застройщик никогда не разорится и достроит дом. А вот причин для разорения застройщиков много. Ваш вопрос про недвижимость можно задать здесь.