Продолжаю серию статей про выбор квартиры от проекта Демаклер.
Когда приходишь смотреть квартиру, продавец начинает рассказывать: «солнце светит целый день – экономим на освещении по паре тысяч в месяц!», а все соседи – «пенсионеры, целый год живущие на даче». Если квартира на первом этаже, то «здесь всегда тихо-тихо, детсад под окном совсем не слышно», если на последнем, то крыша обязательно «после капремонта и никогда не протекает». Особенно забавно, когда слышишь от продавцов про «положительную энергетику», «чистую ауру» и прочие метафизические свойства, которыми оправдывают завышенную цену. Из всего вышеперечисленного можно сделать несложный вывод:
Задача риелтора со стороны собственника – продать квартиру, несмотря на её недостатки.
Именно поэтому продавцы преувеличивают реальные достоинства квартиры и придумывают несуществующие. А ещё скрывают дефекты. Когда это не удаётся, то в ход идут общие аргументы: «У всех так!», «Это нормально для таких домов!», и мой любимый – «Вы же всё равно ремонт будете делать после переезда.» Да, почти все мои клиенты хотят что-то переделать в квартире после покупки. Но есть большая разница между недорогой поклейкой обоев и капитальным ремонтом с заменой проводки и водопровода. Вот список вранья продавцов и их риелторов, с которым я сталкиваюсь во время своей работы:
- Расстояние до метро. Если квартира расположена в «пешей доступности от метро», то советую на просмотр тоже прийти пешком, чтобы проверить, действительно ли там «7 минут от метро». Иногда по карте расстояние до дома 800 метров, а по факту из-за огороженных парковок и закрытых дворов дорога до метро превращается в получасовую прогулку. Заодно посмотрите, есть ли рядом с домом магазины, детские сады, школы и т.д.
- Метраж. Во-первых, риелторы сами не знают точную площадь комнат или кухни. Объектов много, всё не упомнишь. Во-вторых, часто ссылаются на «неправильное замеры» БТИ. Поэтому указывают 45м2 для квартиры площадью 43 м2. Учитывая, что средняя цена за метр на рынке ~140-160 т.р., то разница будет ~300 т.р. А еще, риелторы любят округлять десятые доли в большую сторону. Дескать, здесь не шесть с половиной метров, а ровно семь. Если в комнатах округление в полметра не так критично, то для кухни, балкона или санузла это много. Поэтому, если есть подозрение, что слова риелтора расходятся с действительностью, то на просмотр берём рулетку.
- Высота потолков. Она может отличаться в разных помещениях и, как правило, на плане квартиры точной информации нет. Там отражена проектная высота потолков квартиры, которая далеко не всегда соответствует действительности. Поэтому купленная «под потолок» мебель может не влезть. Так что опять берём с собой рулетку.
- Перепланировка. Если покупать без ипотеки, то для сделки тех.паспорт с планом квартиры не обязателен. Поэтому, если есть перепланировка, например перенесённая дверь, то риелтор об этом «забудет сказать». Разбираться с жил.инспекцией и платить штраф всё равно придётся покупателю. Ещё часто врут про вентиляционные короба на кухне. Один настойчивый продавец на просмотре почти кричал: «Да я сам инженер! В нём точно можно было сделать выемку, я гарантирую это!». Громкие заявления – это конечно хорошо. Вот только когда придёт проверка, то восстанавливать короб придётся новым хозяевам, за свой счёт.
- Хорошие соседи. Риелтор может сколько угодно говорить, что здесь живут только приличные люди. Когда на лестнице валяются шприцы, разбитые бутылки и пьяный дядя Вася с третьего этажа, то вывод очевиден. Главное, не забыть посмотреть, что творится вокруг самой квартиры.
Главный принцип при выборе квартиры – верить своим глазам. Ну и использовать остальные органы чувств. Я подбирал квартиру одному военному в отставке. На просмотре, когда агент продавца завёл стандартную песню про «тихий двор», «чистую юридическую историю», «светлую и уютную квартиру», мой клиент дал команду: «Отста-аавить втюхинг! Сами разберемся, где у вас тут тихо, а где уютно.» Надо признать, способ оказался довольно действенным, чтобы заткнуть фонтан красноречия «продающего» риелтора и спокойно посмотреть квартиру. Всем добра и здравого смысла!