Не секрет, что чтобы ни происходило в России, это обязательно приводит к росту цен на жилье. (Даже если высадятся инопланетяне, то ждите роста цен на квартиры: ведь всем известно, что недвижимость всегда в цене).
А если серьезно, то достаточно часто встречается такое мнение, что строительство метро (равно как любое другое благоприятное изменение инфраструктуры) приводит к росту цен на недвижимость. Развернуть аргументацию никто обычно не удосуживается: дескать, все просто - открыли станцию, цены выросли, чего еще непонятного?
Сразу поясню, что если говорить про конкретную локацию, где открыли метро, то там и только там, цены действительно могут немного подрасти (причем, как правило, не в момент открытия, а намного раньше - уже в момент объявления о намерениях). Но это повышение будет полностью нивелировано снижением во всех остальных районах, откуда спрос переместился в наш район с метро. Кроме того, улучшение транспортной доступности увеличивает зону городской застройки, что, при прочих равных, в долгосрочном периоде приводит к снижению цен по городу в целом (подробнее об этом ниже). Иными словами, рост цен будет наблюдаться лишь в одном районе – а по всему городу цены снизятся. Но никто естественно об этом не напишет, предпочитая говорить лишь о росте цен, откуда и родился и тихо здравствует данный миф.
Цены на недвижимость – это не сферический конь в вакууме, которые могут меняться по желанию застройщиков и агентств недвижимости. Цены определяют спрос и предложение. Под спросом мы понимаем сумму денег, которые покупатели готовы выложить за квартиры, а под предложением – стоимостную сумму квартир, которую могут предложить продавцы на первичном и вторичном рынке.
Допустим, открыли станцию метро. И что – у покупателей стало больше денег? Очевидно, нет. Дополнительный спрос может возникнуть лишь за счет сокращения спроса в других районах. Пример: Маша хотела купить квартиру у м. Кузьминки, но открыли ветку в Солнцево, и она приобрела квартиру там. Спрос в Солнцево увеличился, а в районе Кузьминки сократился. В целом по городу спрос не изменился.
Город большая открытая система – если где-то прибыло, то в другом месте убыло. Деньги могут перетекать между районами, но не более того.
Мы рассмотрели ситуацию с точки зрения спроса. Но есть еще предложение. Как повлияет открытие новых станций метро на него?
Предложение будет расти по двум векторам:
1. Расширение зоны охвата. Поясним на примере: Вася задумал купить квартиру в Москве. Но у него было обязательное требование: только рядом со станцией метро, поэтому он рассматривал квартиру только внутри МКАДа. Однако после того как открылась станция «Новокосино», он стал присматриваться к квартирам в городе Реутов, и, в конце концов, купил себе жилье там. Благодаря строительству метро увеличилась зона охвата, куда попали ранее не конкурентные районы Москвы и даже некоторые локации Московской области. Что, по сути, равнозначно росту предложения в самой Москве.
2. Рост строительства в новых районах. Высокие цены в Москве помимо прочего связаны с нехваткой мест под застройку. Предложение, в том числе потенциальное, ограничено свободными площадками под застройку, попросту говоря, в старых районах негде строить новые дома. Строительство метро, особенно за МКАДом отчасти решило эту проблему – т.к. ранее неиспользованные площадки под строительство стали вводится в оборот. А не использовались они по простой причине – до этого никому не интересен был участок вдали от метро, поскольку на него не было покупателей. Но стоило там появится станции (или даже просто власти пообещали построить в будущем), как ситуация изменилась и развернулось бурное строительство. Предложение выросло. Примеры – район Некрасовки, метро Селигерская, Солнцево, Новая Москва.
Подводя итог, метро, приводящее к росту цен – миф. В целом по городу благодаря развитию транспортной системы цены напротив снижаются.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!
