Найти тему
МИР КВАРТИР

Как купить квартиру, не беря ипотеку

Доступна ли ипотека обычному гражданину, страшное ли она бремя или нет, сколько человек переплачивает банку за возможность сразу обзавестись своим жильем? Чем рискует заемщик и нужно ли вообще подписываться на эту рискованную многолетнюю историю с выплатами? Есть ли способы купить квартиру без нее, если не хватает средств? Об этом рассуждает Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея».

Сейчас не проблема взять кредит со ставкой 9,75% даже на вторичном рынке. Что в этом плохого?

Все, конечно, познается в сравнении, и действительно, сейчас ипотека кажется намного более доступной, чем, например, 2−3 года назад. Но проблема в том, что ипотека даже с такой ставкой – слишком обременительна для семьи со средним уровнем дохода.

Сравните ипотечные ставки в Европе с российскими – например, в Германии купить дом в кредит можно под 1,5−2% годовых.

У нас, несмотря на то, что кредит и так обеспечен дорогостоящим залогом – недвижимостью, банк подстраховывается еще и высокими процентами. А платит за любые риски именно заемщик – даже если дом, например, не достроит недобросовестный застройщик. Достаточно подсчитать, какую сумму переплатит заемщик по процентам за 20 лет при покупке даже самой недорогой квартиры в Подмосковье за 3,4 млн руб. – проценты составят 6,46 млн руб., и это еще при «низкой» ставке 9,7%,

то есть практически две цены этой же самой квартиры.

Только проценты. А еще надо будет вернуть сумму кредита. Разве это справедливо?

Какие есть еще доводы против ипотеки?

На мой взгляд, в нашей системе не хватает такой опции, как возможность просто «выйти» из ипотеки. На Западе она есть. Да, в этом случае заемщик теряет и объект, за который платил, и выплаченные проценты, но хотя бы уже не обязан платить остаток по кредиту, а именно это случилось, например, с заемщиками валютной ипотеки. И может случиться с любым другим заемщиком, чей залоговый объект по какой-то причине подешевел (что, в принципе, не редкость в последние годы).

Поэтому у нас ипотека – страшное бремя, нести которое под силу только тем, кто много зарабатывает и к тому же уверен в своем здоровье на 146%.

А как же субсидирование ставок? Например, ипотека под 6% для семей с детьми?

Больше похоже на ловушку или государственную помощь, оказываемую и без того состоятельным людям. Ведь какая квартира нужна семье с 2 и более детьми? Скорее всего, трехкомнатная как минимум. В Москве стоимость трехкомнатных квартир в новостройках начинается с 10−12 млн руб. Первоначальный взнос по таким программам с субсидированной ставкой – от 20%, то есть

у семьи должны быть уже накопления в размере не менее 2 – 2,5 млн руб., чтобы войти в такую ипотеку.

Какими же должны быть доходы, чтобы многодетная семья смогла успеть сделать такие сбережения? Сейчас большинство семей даже с одним ребенком не могут накопить даже 500 тыс. руб. или 1 млн. Выходом для семей с низким достатком может стать только продажа «лишней» недвижимости, но ее чаще всего сдают или ее нет в распоряжении. Замкнутый круг.

А страхование? Ведь в случае болезни заемщика выплачивать ипотеку должна будет страхования компания.

Все зависит от условий страховой компании. В страховой договор могут быть включены пункты, которые освободят страховщика от выплат: например, если у заемщика на момент подписания договора было выявлено некое заболевание (не обязательно смертельное, а хроническое, например, анемия). Доказать наступление страхового случая также бывает очень и очень нелегко.

Известна история одной заемщицы, у которой выявили онкологию, она не смогла выплачивать ипотеку, и банк решил забрать предмет залога — квартиру.

Тогда призвать банк и страховую компанию к ответу удалось только после вмешательства общественных активистов и СМИ. А сколько еще таких случаев, о которых никому не известно? Представьте, что у заемщика долг в 5 млн руб., он вынужден лежать в стационаре, проходить дорогостоящее лечение – и при этом еще каким-то образом бегать по судам и доказывать, что у него страховой случай…

Так что полагаться на страховые компании – это очень самонадеянно и несколько наивно.

А какие есть варианты, если не удается накопить на свое жилье?

Если вы уже сейчас морально готовы отдавать банку 20−40−50 тыс. рублей в месяц, то 

лучше открыть накопительный вклад с целью накопить на первоначальный взнос как можно больше,

так как это позволит вам занять у банка меньшую сумму – и сэкономить на процентах. А еще лучше – оформить покупку квартиры в рассрочку от застройщика, сейчас есть много беспроцентных программ. Но они тоже требуют большого первоначального взноса (30−50−70% от цены квартиры). Зато это позволит не переплачивать банку.

Оригинал статьи тут