Доступна ли ипотека обычному гражданину, страшное ли она бремя или нет, сколько человек переплачивает банку за возможность сразу обзавестись своим жильем? Чем рискует заемщик и нужно ли вообще подписываться на эту рискованную многолетнюю историю с выплатами? Есть ли способы купить квартиру без нее, если не хватает средств? Об этом рассуждает Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея».
Сейчас не проблема взять кредит со ставкой 9,75% даже на вторичном рынке. Что в этом плохого?
Все, конечно, познается в сравнении, и действительно, сейчас ипотека кажется намного более доступной, чем, например, 2−3 года назад. Но проблема в том, что ипотека даже с такой ставкой – слишком обременительна для семьи со средним уровнем дохода.
Сравните ипотечные ставки в Европе с российскими – например, в Германии купить дом в кредит можно под 1,5−2% годовых.
У нас, несмотря на то, что кредит и так обеспечен дорогостоящим залогом – недвижимостью, банк подстраховывается еще и высокими процентами. А платит за любые риски именно заемщик – даже если дом, например, не достроит недобросовестный застройщик. Достаточно подсчитать, какую сумму переплатит заемщик по процентам за 20 лет при покупке даже самой недорогой квартиры в Подмосковье за 3,4 млн руб. – проценты составят 6,46 млн руб., и это еще при «низкой» ставке 9,7%,
то есть практически две цены этой же самой квартиры.
Только проценты. А еще надо будет вернуть сумму кредита. Разве это справедливо?
Какие есть еще доводы против ипотеки?
На мой взгляд, в нашей системе не хватает такой опции, как возможность просто «выйти» из ипотеки. На Западе она есть. Да, в этом случае заемщик теряет и объект, за который платил, и выплаченные проценты, но хотя бы уже не обязан платить остаток по кредиту, а именно это случилось, например, с заемщиками валютной ипотеки. И может случиться с любым другим заемщиком, чей залоговый объект по какой-то причине подешевел (что, в принципе, не редкость в последние годы).
Поэтому у нас ипотека – страшное бремя, нести которое под силу только тем, кто много зарабатывает и к тому же уверен в своем здоровье на 146%.
А как же субсидирование ставок? Например, ипотека под 6% для семей с детьми?
Больше похоже на ловушку или государственную помощь, оказываемую и без того состоятельным людям. Ведь какая квартира нужна семье с 2 и более детьми? Скорее всего, трехкомнатная как минимум. В Москве стоимость трехкомнатных квартир в новостройках начинается с 10−12 млн руб. Первоначальный взнос по таким программам с субсидированной ставкой – от 20%, то есть
у семьи должны быть уже накопления в размере не менее 2 – 2,5 млн руб., чтобы войти в такую ипотеку.
Какими же должны быть доходы, чтобы многодетная семья смогла успеть сделать такие сбережения? Сейчас большинство семей даже с одним ребенком не могут накопить даже 500 тыс. руб. или 1 млн. Выходом для семей с низким достатком может стать только продажа «лишней» недвижимости, но ее чаще всего сдают или ее нет в распоряжении. Замкнутый круг.
А страхование? Ведь в случае болезни заемщика выплачивать ипотеку должна будет страхования компания.
Все зависит от условий страховой компании. В страховой договор могут быть включены пункты, которые освободят страховщика от выплат: например, если у заемщика на момент подписания договора было выявлено некое заболевание (не обязательно смертельное, а хроническое, например, анемия). Доказать наступление страхового случая также бывает очень и очень нелегко.
Известна история одной заемщицы, у которой выявили онкологию, она не смогла выплачивать ипотеку, и банк решил забрать предмет залога — квартиру.
Тогда призвать банк и страховую компанию к ответу удалось только после вмешательства общественных активистов и СМИ. А сколько еще таких случаев, о которых никому не известно? Представьте, что у заемщика долг в 5 млн руб., он вынужден лежать в стационаре, проходить дорогостоящее лечение – и при этом еще каким-то образом бегать по судам и доказывать, что у него страховой случай…
Так что полагаться на страховые компании – это очень самонадеянно и несколько наивно.
А какие есть варианты, если не удается накопить на свое жилье?
Если вы уже сейчас морально готовы отдавать банку 20−40−50 тыс. рублей в месяц, то
лучше открыть накопительный вклад с целью накопить на первоначальный взнос как можно больше,
так как это позволит вам занять у банка меньшую сумму – и сэкономить на процентах. А еще лучше – оформить покупку квартиры в рассрочку от застройщика, сейчас есть много беспроцентных программ. Но они тоже требуют большого первоначального взноса (30−50−70% от цены квартиры). Зато это позволит не переплачивать банку.