Разные ситуации бывают в жизни. Что делать, если родственник вам дарит квартиру, но хочет, чтобы в ней жил кто-то еще? Или если ваш благодетель подписал договор дарения, но не дожил до ее передачи? Можете ли вы вернуть себе жилье, если умер тот, кому вы его подарили? На эти вопросы, рассмотрение которых мы начали здесь, мы решили пролить свет ниже.
Обещаю подарить
Консенсуальный договор дарения содержит обязательство дарителя передать в дар имущество в будущем — «обещание дарения», т. е. обязанность передать квартиру и подать документы на регистрацию права к определенной дате в будущем.
Помимо ранее указанных оснований, даритель вправе во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
В указанном случае даритель направляет письменное заявление — отказ от договора по месту регистрации одаряемого. При этом одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, причиненных отзывом подарка.
По другим причинам даритель не вправе отказаться от консенсуального договора, например, по основанию изменения мотива сделки.
Если вещь была отчуждена дарителем после заключения такого договора, но до момента наступления обязательства передать вещь и зарегистрировать переход права, то одаряемый вправе потребовать возмещения понесенных убытков или попытаться оспорить сделку отчуждения.
Что можно и чего нельзя
Подарить можно не только уже готовую квартиру, но и строящуюся в виде права требования квартиры у застройщика по договору участия в долевом строительстве. Однако данная сделка будет совершаться в форме уступки данного права, т. е. цессии.
У договора дарения есть еще важный признак – его безвозмездность. Если даритель оставляет за собой право пользования комнатой или квартирой, это не нарушает принципа безвозмездности договора дарения.
Аналогично при дарении одного из соседних участков даритель может оставить за собой право прохода или проезда по подаренному земельному участку, например, к своему соседнему участку.
На основании договора в реестре прав на недвижимое имущество будет отражено это обременение.
Но как же быть членам семьи дарителя после заключения договора дарения: могут ли они и дальше проживать в подаренной квартире или им нужно освободить помещение? По общему правилу, они должны освободить помещение. Но можно «прописать» в договоре право проживания членов семьи дарителя.
Если благодетель умер
Часто дарителями выступают пожилые люди, и встречаются случаи, когда даритель не доживает до регистрации перехода права на объект. Одаряемому и наследникам важно понимать, будет ли дар делиться между наследниками (попадет в состав наследственной массы) или же все-таки перейдет в собственность к одаряемому.
Согласно последней судебной практике, факт смерти дарителя не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, если даритель лично участвовал в заключении договора дарения и выразил свою волю как на заключение, так и на государственную регистрацию. И если заявление о регистрации было подано лично или по доверенности при жизни дарителя и им отозвано не было.
И еще: законом установлена возможность обусловить в договоре право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Если указанное условие в сделке не содержится, то отменить дарение по этому основанию нельзя. При этом сама формулировка о возможности отмены дарения должна быть четкой и ясной, не допускать неоднозначного истолкования. Тогда даритель сможет вернуть свою квартиру без судебного решения.