Скоро Новый год, и вопрос подарков стоит остро. Что, если вы задумали подарить дорогому человеку недвижимость? Или, наоборот, принять ее в подарок? Интересно разобраться, есть ли в таком приятном предмете, как договор дарения недвижимости, какие-то подвохи. Мы сделали это вместе с нотариусом Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексеем Комаровым.
Исходя из условий дарения, договор может быть реальным - он считается заключенным с момента передачи вещи, который может не совпадать с моментом подписания договора, или консенсуальным - считается заключенным с момента достижения соглашения по всем условиям.
Альтернативно одаренные
На практике 95% договоров дарения реальные. Это значит, что стороны должны осуществить передачу дара, подтверждаемую актом приема-передачи недвижимости, либо в самом договоре должно быть указано, что имущество передано до момента заключения сделки. Тогда такой договор считается исполненным.
В реальности часто встречаются случаи, когда передача объекта не осуществляется, акт не подписан сторонами, однако собственность зарегистрирована на одаряемого, а даритель продолжает проживать, владеть квартирой.
Возникает справедливый вопрос: вправе ли даритель отменить, отказаться от такого дарения, если докажет, что имущество фактически не передавалось одаряемому во владение?
«По моему мнению, вправе, поскольку Росресстр не должен регистрировать переход собственности до факта передачи вещи, — считает Алексей Комаров. — Дарителю нужно подать иск в суд о признании права собственности за одаряемым отсутствующим».
Отобрать подарок за членовредительство
Даже если право собственности на одаряемого уже зарегистрировано и квартира передана ему, даритель вправе отменить дарение в судебном порядке по следующим основаниям.
Во-первых, если одаряемый совершил покушение на жизнь своего благодетеля, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников
либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Во-вторых, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
По первому основанию закон не требует установления факта причинения телесных повреждений, например, путем вынесения приговора суда.
Дорога как память
Что касается второго основания, вот пример. Одна пожилая женщина, ветеран войны, подарила квартиру молодой родственнице. Судом было установлено, что
жилое помещение представляло для дарительницы большую неимущественную ценность как государственная благодарность за участие в Великой Отечественной войне, как награда за подвиги.
Родственница же долго не занималась должным содержанием квартиры, что, как постановил суд, «могло привести к его безвозмездной утрате применительно к назначению помещения. ...Следствием ненадлежащего содержания жилого помещения является утрата его потребительских качеств и возможности использования по назначению».
Однако отмена дарения по указанному обстоятельству — скорее экзотика. На практике в большинстве случаев суды отказывают в отмене дарения по указанной причине. Даже если одаряемый продает квартиру, хотя по договору дарения не должен этого делать.