У недобросовестных застройщиков есть много способов одурачить покупателя. И если вы наивно полагаете, что сознательный обман остался в 90-х и начале «нулевых», то сильно ошибаетесь.
Далеко не все строительные компании пекутся о своей репутации и работают «на будущее». Есть те, задача которых – собрать как можно больше денег, а сделать как можно меньше, попутно сэкономив на всем подряд. И для этого существуют вполне легальные способы.
1. Меняют проектную и строительную документацию
Застройщик готовит первоначальный проект и указывает в нем довольно внушительную толщину стен – 1 метр. Покупатели читают документацию и радуются, что будут жить в теплом и надежном доме. Обе стороны остаются довольны друг другом, подписывают все необходимые бумаги. Деньги клиентов «капают» на счет, стройка начинается.
А дальше происходят чудеса трансформации новостройки. Любой ДДУ (договор долевого участия) содержит пункт, допускающий изменение проектной и иной строительной документации в одностороннем порядке. И с этим ничего нельзя сделать, если строящееся здание соответствует СНиПам и прочим нормам конкретного региона (важна климатическая зона).
Словом, стены внезапно могут «похудеть» до 40-50 сантиметров, и это будет вполне законно.
В результате компания экономит миллионы, качество жилого дома ухудшается, а дольщики получают головную боль в виде дополнительных квадратных метров. Казалось бы, квартира стала больше, чем плохо-то?
Но дарить дополнительную площадь никто не собирается, придется доплачивать из своего кармана.
Вот только где взять деньги на 1, 2 или даже 7-8 лишних «квадратов»? Большинство россиян не имеют свободных средств для покупки жилья. Для этого они буквально по сусекам поскребли, продали всё, что можно, оформили ипотеку, а на время строительства дома еще и переехали в съемное жилье.
- Читайте также: Количество банкротств в России выросло на 73,6%
Учитывая, что средняя рыночная стоимость одного жилого «квадрата» для Петербурга в IV квартале 2020 года составила чуть больше 85,5 тысяч рублей, большинству россиян доплата просто не по карману. Причем, этот показатель используется для определения размеров соцвыплат для участников жилищных госпрограмм Петербурга, на деле же застройщики «выкатывают» клиентам реальную рыночную стоимость жилья. Гораздо выше, разумеется.
Здесь важно знать, что застройщик не всегда вправе требовать от дольщика 100%-ной оплаты увеличившийся площади квартиры.
Максимум – 5% от первоначального метража.
Например, если квартира стала на 8-10% просторнее – всё, что свыше 5%, строительная компания обязана подарить своему клиенту. Если вы купили квартиру проектной площадью 50 кв.м и по факту она оказалась больше, доплата не может быть больше рыночной стоимости 2,5 метров.
Соответствующие поправки в 214-ФЗ действуют с начала 2017 года. Они были приняты для того, чтобы защитить покупателей.
Дело в том, что, покупая квартиру на начальном этапе строительства, дольщик приобретает то, чего пока еще в природе не существует. Есть только проектная площадь жилья, а фактическая площадь может сильно отличаться, ведь при строительстве 20-этажного дома очень сложно рассчитать всё в точности до миллиметра.
И если раньше увеличение проектной площади жилья даже на 10% считалось несущественным, теперь это не так. Дольщик может оплатить лишние метры в размере не более 5% от проектной площади или расторгнуть ДДУ.
2. Намеренно чуть-чуть увеличивают площади квартир
Повторимся, реальная площадь квартиры обычно отличается от проектной. Некоторые застройщики пользуются этим и сознательно делают так, чтобы результаты обмера не соответствовали первоначальным параметрам. Если каждая квартира в большом ЖК «прирастет» на 1-4 метра, представляете, каким окажется общий объем доплат?
Разумеется, дольщикам не выдадут ключи до тех пор, пока они не оплатят разницу, выявленную в результате обмеров. Расчет на то, что многие махнут на эту ситуацию рукой и не станут судиться, желая поскорее сделать ремонт и переехать. Они предпочтут заплатить 100-150 тысяч «сверху» и закончить уже всю эпопею. В противном случае расходы на юристов будут не сильно меньше, а времени на все разборки уйдет много – желанное новоселье придется отложить на долгий срок.
Бывает и обратная ситуация, когда квартира оказывается меньше проектной площади. В этом случае добросовестный застройщик обязан вернуть стоимость недостающего метража.
Но некоторые «ушлые» строители прописывают в ДДУ пункт, предусматривающий освобождение их от этой обязанности. Поэтому всегда внимательно читайте договор.
3. Обманывают ожидания
Еще один распространенный способ обмана покупателей – пообещать одно, а сделать другое. Известны случаи, когда застройщики продавали с ощутимой наценкой квартиры на верхних этажах с видом на парк и реку, а в ходе строительства меняли проект. В итоге дольщики вместо прекрасной панорамы получали по соседству очередную высотку.
Как показывает практика, сделать в этом случае ничего нельзя. Остается только смириться. А лучше – изначально не соглашаться на покупку «видовой» квартиры по завышенной цене.
Ведь застроить могут практически любой участок, за исключением разве что кладбища. Даже квартиры с видом на Финский залив потеряли свои видовые характеристики после масштабного строительства на намыве.
Читайте также: Бедных и слабых уничтожают: к чему приводит популярность ипотеки