В конце турбулентного 2020-го строить прогнозы на будущий год кажется занятием неблагодарным. Однако мы все же попросили экспертов высказать осторожные предположения, что будет с ценами на квартиры в ближайшие месяцы после праздников. Варианты развития событий по-прежнему разнятся, в зависимости от поведения коронавируса.
Екатерина Домингес, Modulbau, директор по маркетингу, Москва:
2020 год стал стрессовым для рынка недвижимости. Коронакризис, льготная ипотека под 6,5%, рекордное падение доходности банковских депозитов способствовали росту цен как на вторичные квартиры, так и на новостройки.
Программа субсидирования жилищных кредитов способствовала ажиотажу покупательской активности в июне-июле 2020 года. Как следствие, недвижимость купили и те, кто планировал ее приобретение в 2021 году. Предложение не успевает за спросом, рынок реагирует согласно экономическим законам — повышением цены на дефицитный товар. Такое уже случалось ранее, когда из-за доступной ипотеки жилье снова становилось менее доступным — снижение ставок нивелировалось ростом цен.
Точность прогнозов на 2021 в текущих условиях не может быть высокой. Нет определенности, как будет развиваться ситуация с COVID-19, быстро ли восстановится экономическая активность.
Можно предположить, что нас ждет рост цен на рынке недвижимости в 2021 году с дальнейшим обратным снижением в 2022–2023 гг.
Ситуация сильно напоминает 2014 год, когда рубль обрушился, цены на жилье на волне этого вынужденного спроса резко возросли. Затем последовал период спада. Цены снижались в течение трех лет, вернувшись в итоге на уровень 2013-го года.
При этом темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства. Девелоперам необходимы новые подходы в снижении себестоимости проектов и сокращении сроков возведения объектов.
Среди технологий, которые могли бы существенно помочь застройщикам, стоит выделить модульные или prefab-решения, автоматизацию цепочек управления проектами строительства и BIM-технологии.
Давид Мамаиашвили, специалист по продажам Aurum Realty, Санкт-Петербург:
На самом деле, 2020 год оказался весьма удачным для рынка недвижимости. А вот грядущий может преподнести сюрпризы как для покупателей, так и для девелоперов.
Нужно понимать, что всплеск интереса и впоследствии продаж был вызван рядом факторов, которые побуждали покупателя совершить сделку, начиная с апреля 2020 года. Среди них, очевидно, падение цен на нефть, обвал рубля (как правило, в кризис люди предпочитают инвестировать именно в квадратные метры, так как это видится наиболее безопасным вложением), введение налога на вклады и, конечно, рекордно низкие ставки по ипотеке. Казалось бы, данные аспекты должны продолжать стимулировать людей на покупку недвижимости. Но и тут есть подводные камни.
Сниженная ставка по ипотеке позволила некоторым застройщикам весьма ощутимо поднять цены на свои лоты. Как результат, по ряду объектов в Москве и Санкт-Петербурге вся выгода от покупки жилья в ипотеку с господдержкой просто пропала.
Так же нужно понимать, что из-за ажиотажа многие люди, планировавшие купить квартиру в 2021 году, сделали это в уходящем. Кроме того, ситуация с заметно упавшей платежеспособностью населения из-за тяжелой эпидемиологической обстановки в стране выправляться пока не спешит.
Резюмируя, мы предполагаем, что 2021 год встретит нас небольшим ростом цен на первичную недвижимость — в районе 2–3% в первом квартале, после чего рынок столкнется с ощутимым падением спроса. Не думаем, что такое проседание заставит девелоперов существенно снизить цены на лоты в новостройках. Скорее всего, это приведет к дальнейшей стагнации интереса со стороны покупателей как минимум до середины грядущего года.
Прогнозировать что-то на более длительный период на данный момент проблематично, так как рынок недвижимости очень чувствителен к внешним факторам, а они сейчас как никогда переменчивы.
Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru:
На рынке недвижимости сейчас интересная ситуация. Покупатели ждут, когда цены снизятся, а продавцы, напротив, готовы повышать стоимость.
Однако первыми сдаются покупатели. Их стимулирует программа льготной ипотеки. Многие побоялись, что больше такого шанса не будет, и начали скупать жилье. Только в этом полугодии цены на недвижимость в разных регионах выросли от 7 до 17%. Подталкивает к покупке жилья и курс доллара. На фоне падения рубля, недвижимость становится перспективным вариантом для вложения накопленных средств.
Изменить структуру спроса на недвижимость может «удаленная работа», которая стала популярна в этом году. В Москве 30% сотрудников перевели на удаленку. И в будущем, скорее всего, многие уже не вернутся в офис. А это дополнительный фактор спроса на жилье. Например, «удаленщик» может предпочесть не снимать квартиру в Москве, а купить недорогое жилье в регионе и работать из дома.
Пандемия вносит свои коррективы не только в график работы, но и в целом в оплату труда. По данным Росстата, доходы россиян во втором квартале 2020 года, на который пришелся основной удар пандемического кризиса, упали на 8% в годовом выражении.
Если доходы населения падают, снижается и спрос на недвижимость. Но в 2020 году ипотеку брали даже те, кому она не по карману. В таком случае заемщики могут начать использовать всевозможные ипотечные каникулы, отсюда риск их дефолта. Залоговое имущество попадает на торги и составляет конкуренцию новостройкам. Итог — больше предложений, спрос меньше, возможно, цены снизятся.
Определенности нет. Если пандемия отберет доходы у населения, спрос упадет, цены на недвижимость снизятся. Если доходы будут стабильными, льготная ипотека продолжится, то застройщики могут поднять цены.
Алексей Максимченков, инвестор, предприниматель, ведущий бизнес-ментор по увеличению прибыли в бизнесе, Санкт-Петербург:
Если ипотечная ставка останется такой же, либо продолжит снижаться, то цены и дальше будут расти. Особенно это касается новостроек, потому что скидки на ипотеку распространяются в первую очередь на них.
Так как ипотечное кредитование становится более доступным, цена на жилье увеличивается. Единственное, что важно отметить — цена новостроек догоняет вторичку, поэтому становится выгоднее покупать вторичное жилье, чем новостройку. Это тенденция зародилась уже давно и с каждым днем становится более явной. В случае, если ипотечная ставка начнет расти, цены на новостройки скорее всего остановят свой рост.
После нового года чаще всего наступает затишье, поскольку люди обычно стараются совершить большие покупки до Нового года. Но, если поменяется ипотечная политика, могут произойти какие-то изменения. Многие покупали квартиры в ипотеку, поэтому, скоро на рынок могут выйти «частники». Те, кто инвестировал в недвижимость. Следовательно, один из вариантов — на рынок выйдут продажи не от застройщиков, а от частных лиц.
