В последние дни вопрос о том нужно ли сохранять льготную ставку по ипотеке стал предметом чуть ли не открытых конфликтов крупных российских чиновников. Вместе с тем, не совсем ясно почему это стало актуальным именно сейчас. Решение о продлении программы до 1 июля следующего года уже принято. О дальнейших шагах нужно думать не раньше, чем можно будет анализировать итоги первого квартала 2021 года.
К весне эффективность программы льготной ипотеки приблизится к нулю. Не только по причине роста цен на недвижимость первичного рынка, который нивелирует позитивный эффект от сниженной ставки, но и потому что платёжеспособный сегмент заемщиков достаточно быстро сокращается (условно - кто мог себе позволить взять ипотеку ее уже взяли, а новых заемщиков из-за отсутствия роста доходов не появляется). В итоге может оказаться, что продление программы на второе полугодие будет действительно единственным способом не допустить обвала в отрасли, о «надувании пузыря» уже никто говорить не будет.
Это не абстрактный аналитический прогноз. Тенденцию эмпирически можно почувствовать уже сегодня, если посмотреть на достаточно оперативные открытые данные domclick.ru:
- желание людей брать ипотечный кредит уже пропадает. «Число одобренных заявок на кредит» (это опережающий индикатор) сокращается: пик был в августе, затем число удачных обращений за ипотекой падает ежемесячно - в ноябре на 19% по сравнению с максимальным значением августа;
- быстрее спрос сокращается именно на первичном рынке: в структуре одобренных кредитов доля первичного рынка упала с 26% до 21% (август/ноябрь);
- можно предположить, что спрос остался высоким, но банки стали менее охотно одобрять кредитные заявки. Тогда это лишь подтверждает тезис о том, что платежеспособный сегмент клиентов стремительно исчезает, качественных заемщиков меньше и продление программы не будет причиной образования ипотечного пузыря.
Статистика реально проведенных сделок нам менее интересна, т. к. фиксирует только прошлое, а не будущее. Тем не менее тренды аналогичны. В ноябре число реально совершенных ипотечных сделок, которые фиксирует domclick, снизилось по сравнению с октябрем на 13%. На первичном рынке в ноябре 2020 г. было заключено 22% сделок (год назад в ноябре - 20%, пиковые значения лета 2020 г. - 31-33%).
Программа льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, скорее всего, будет продлена. Есть большая вероятность, что льготная ставка будет еще ниже. Разговоры об ипотечном пузыре забудутся, потому что станет очевидно, что в слабой экономике никакого продолжительного и ажиотажного спроса на жилищные кредиты быть не может.
Подписывайтесь на Telegram-канал Ильи Володько, в котором он делится заметками о российском рынке недвижимости: цифрами, аналитикой, кейсами и прогнозами https://telegram.im/macon_consulting?lang=ru