Сразу отмечу, что риск оказаться из-за долгов на улице присутствует всегда! Да, суд может обратить взыскание на квартиру. Но остается множество нюансов, повышающих или снижающих эту вероятность. Есть законные методы защиты недвижимости, есть обходные пути.
Общие принципы и ограничения
Опираясь на действующее законодательство, при принятии решения об отъеме жилья суд будет отталкиваться от следующих вопросов:
1. Речь идет о единственном жилье заемщика?
В большинстве случаев отнимать единственное жилье, оставляя человека на улице, запрещается.
2. Жилье принадлежит только заемщику или находится в совместной собственности?
Это вопрос с подтекстом ― не будут ли нарушены права других собственников.
3. Есть ли в числе собственников несовершеннолетние? Есть ли они среди прописанных на интересующей нас жилплощади?
За права детей горой встают органы опеки.
4. Кто выступает кредитором ― физическое лицо или банк? Не находится ли жилье в ипотеке?
Для ипотечных кредитов действуют другие правила; здесь разрешается забирать даже единственную квартиру.
5. Насколько велик размер долга? Как он соотносится со стоимостью жилья? Просрочки платежей были постоянными или единичными?
Взыскание на недвижимость точно не обращается, если размер долга не достигает 5% от стоимости квартиры или дома. Постоянными просрочками считаются три и более за минувший год. От поведения должника (пытается ли он что-то платить) зависит очень многое.
Рассмотрим несколько реальных примеров.
Реальный пример №1. Кредитор-физлицо и экспресс-развод
Женщина взяла в долг 5 млн рублей, официально через нотариуса. И не вернула деньги в оговоренный срок. Кредитор выиграл суд, и в этот момент выяснилось, что имущества у заемщицы не так уж много.
Как оказалось, через месяц после получения 5 млн заемщица подписала брачный договор. А через полтора месяца развелась с мужем. (Бывший) муж после развода получил по договору практически все:
1. Земельный участок. Сразу же официально подарен несовершеннолетнему ребенку.
2. Автомобиль №1. Оперативно продан брату (бывшего) мужа.
3. Автомобиль №2. Продан знакомому.
Оставалась квартира, которую супруги "разделили" пополам. Но и на половину квартиры обратить взыскание не удалось, потому что она оказалась единственным жильем заемщицы. Причем жила в этом единственном жилье не только женщина, но и ребенок, который после развода остался с ней.
Кредитор пытался убедить суд, что брачный договор и все последующие действия были мнимыми. Однако доказать ничего не смог. Женщина так и осталась должна 5 млн, только взять с нее оказалось нечего.
Реальный пример №2. Ипотечная квартира осталась у ипотечника
По закону, ипотечные квартиры идут с молотка гораздо проще другого жилья. Но это вовсе не означает, что при любых проблемах заемщик гарантированно останется на улице.
Вот реальное дело в суде:
1. Был взят кредит на 1 190 000 под 11,7% на 8 лет.
2. Просрочки платежей начались через год и достигали 8 месяцев.
Банк подал в суд. Но!
3. Заемщик погасил накопившуюся задолженность до вынесения судом решения.
4. Более того, заемщик продолжал платить по графику.
5. Плюс суд посчитал, что в любом случае размер восьмимесячного долга гораздо меньше стоимости жилья.
И по совокупности данных в иске банку было отказано. То есть стороны остались при своем, ипотека продолжала выплачиваться по прежнему графику.
Реальный пример №3. Банкрот с пустыми карманами
Человек подал иск о признании себя банкротом. На тот момент он был должен больше 5 млн, взятых в кредит у 17 банков. Из имущества имелся дом на участке, и это было его единственным жильем.
Дело закрылось сразу после открытия. Выяснилось, что у заемщика нет денег на судебные расходы, и платить арбитражному управляющему он также не может. По закону, такие выплаты производятся именно за счет банкрота.
Суд только:
1. Выявил полное отсутствие средств.
2. Подтвердил, что единственное жилье изымать нельзя.
3. И констатировал неплатежеспособность человека.
Делить оказалось нечего, и все 17 банков остались даже без частичных выплат по кредитам. Ну, а обанкротившийся заемщик сохранил свой дом.
Как видим, на практике вполне реально сохранить свою недвижимость, даже имея значительные долги.