Приобретение земельного участка — это не столько покупка, сколько инвестиции в будущее. Если не брать в расчет сельское хозяйство, то земля сама по себе (как объект) мало кого интересует, а рассматривается с точки зрения использования под строительство. Даже садоводы помимо тепличек и грядок рассчитывают поставить на своих сотках жилой дом, не говоря уже о профессиональных застройщиках, которые стремятся каждый квадратный метр использовать «для дела».
Перебирая варианты земельных участков, будущие собственники испытывают одни и те же затруднения, независимо от своего статуса (частное лицо или коммерческая организация).
· Как не ошибиться с выбором, чтобы возможности использования земельного участка совпадали с поставленными целями?
· Как грамотно оформить документы на землю, чтобы впоследствии не столкнуться с неразрешимыми проблемами?
Особенности использования земельных участков
У каждого земельного участка есть свой правовой статус: он определяется, исходя из присвоенной категории и вида допустимого использования (ВРИ). Если рассматривать вопрос о приобретении земельного надела в собственность, то речь, скорее всего, пойдет о землях сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. С точки зрения строительства интересны следующие правила использования.
· Участки, выделенные для садоводства и индивидуального строительства (СНТ, ИЖС) допускают возведение любых построек для личных нужд: жилого дома, гаража, бани, беседки, мангала с навесом и даже теплички.
· Участки, предоставленные для ведения огородничества, подразумевают строительство только вспомогательных хозяйственных построек (переносных, некапитальных).
· Земли для личного подсобного хозяйства, признаваемые усадебными (в пределах населенного пункта) дают право построить жилой дом. Когда такой участок признается полевым (за пределами поселения), капитальное строительство попадает под запрет.
Если говорить совсем уж просто, то получается примерно следующее. Если участок в поле (огороде) — строить можно только какие-нибудь сооружения без фундамента для использования в сельхозпроизводстве (так называемые вспомогательные постройки). Если участок в черте населенного пункта — для личного пользования можно строить и жилые дома, и нежилые хозяйственные строения. Но и это не все.
Нужный ВРИ так же не гарантирует, что все идеально. Особенности градостроительной ситуации на местности вносят свой лоск. Знать все невозможно. Нужно находить или специалистов, или документы по планировке территории и опять таки специалистов, либо таковым становиться. Наш человек все привык делать сам.
· Местным органам власти дано право устанавливать предельные размеры земельных участков, годных под застройку (минимальные и максимальные площади). К примеру, если садовый участок оказался «меньше меньшего» размера, то построить на нем жилой дом никто не позволит.
· Законом установлены территории, особо охраняемые государством. Это охранные зоны водоемов, природных и исторических памятников, аэропортов, заповедников и т. д. Во многих таких зонах строительство в принципе запрещено, а если разрешено, то только по согласованию со всеми заинтересованными ведомствами (аэропорт — Росавиация или Минобороны, культурный объект — Минкультуры, охраняемый ландшафт — Минприроды и др.).
Это мы упомянули скрытые проблемы только для частного (индивидуального) строительства. У коммерческих застройщиков проблем еще больше. Чего стоят градостроительные планы с нулевыми параметрами строительства (ГПЗУ)!
Правила оформления земли
Говоря о правилах подбора земельного участка под строительство, не следует забывать о вопросах, связанных с оформлением земли. Если документы на участок нельзя назвать безупречными — ожидаются серьезные проблемы с оформлением строительных объектов. Требования-минимум — в государственный реестр (ЕГРН) должны быть внесены все сведения о данном земельном наделе:
· участок размежеван, его границы установлены с привязкой к GPS-координатам;
· участку, как объекту недвижимости, присвоен номер учета в кадастре.
Как это ни странно, но до сих пор таким критериям отвечают не все земельные участки. Часть из них в спешке внесены в реестр с пространной характеристикой, «как ранее учтенные», другие — вообще находятся вне правового поля. Люди своими участками пользуются, многие даже «построились», а права на недвижимость не зарегистрированы. Чтобы избавиться от такого «беспредела», законодателем был внедрен механизм упрощенной регистрации подобных объектов (пресловутая «дачная амнистия»).
· Земельные участки из пользования и владения можно перевести в собственность, представив регистратору любой документ, подтверждающий такое законное право на землю.
· Если это участки в садовом объединении (СНТ), то их также можно оформить в собственность по одному документу о распределении земли при условии, что земля предоставлялась до 2001 года, СНТ было создано до 2019 года, земельный надел не изъят и не ограничен в обороте.
Самое главное правило
Кто предупрежден, тот без грамотного юриста шага не сделает. Сколько не ищи в сети Интернет бесплатные советы, но уверенность можно получить, только заручившись поддержкой юриста с практическими навыками в сфере недвижимости, а гарантии — у шарлатанов. Более того, в некоторых случаях не обойтись без помощи кадастрового инженера или независимого оценщика.
Если у Вас достаточно свободной энергии и Вы уверены, что с документами порядок, то приглашаем познакомиться с миром деталей в процессе оформления. Выгоднее предоставить документы профессионалу. Денег потратите немного, зато сэкономить сможете стотысячные убытки.