Эта статья посвящена ответам на отзывы и предложения читателей после прочтения ими статьи «Что делать, если сделка признана недействительной, а у продавца нет денег на возврат покупателю».
Как обычно, оскорбления, голословные обвинения диванных экспертов в отсутствии профессионализма опустим, пусть они останутся на совести «писателей», а разберем предложения, подходящие под рубрику «добросовестное заблуждение».
Что происходит с недвижимостью после признания сделки недействительной? Ничего, ведь она остается стоять там, где стояла, а меняется только ее принадлежность тому или иному лицу.
Отсюда и идут предложения, суть которых сводится к предварительной проверке объекта недвижимости и к созданию покупателем препятствий для регистрации права собственности выигравшей иск стороне.
Читатель пишет: «Нормальные юристы и специалисты в области недвижимости пробьют и проверят любую квартиру, и найдут причины ее не покупки или наоборот».
«Я покупал, через Сбербанк, услуга ДОМ-Клик и все ваши проблемы ушли в жопу!» (стилистика сохранена).
Полностью согласен с мнением читателя, но проблема заключается в том, что каждый покупатель считает себя или специалистом, способным самостоятельно разобраться во всех хитросплетениях перехода права собственности на недвижимость, или уверен, что у него все будет в порядке и те ужасы, о которых пишут в статьях, пройдут мимо него.
Призывы пользоваться услугами специалистов проходят мимо ушей, а когда человек уже получил проблему, разрешить ее бывает или невозможно, или очень дорого, по сравнению с ценой заплаченной за подготовку сделки специалистами.
Правда и то, что проверка объекта недвижимости специалистами не дает 100% гарантии защиты сделки от признания ее недействительной.
Сбер с его услугой «Дом-Клик» только автоматизировал обход баз данных и сбор содержащихся в них сведениях о предмете сделки. Да, это существенно упрощает проверку, однако, если в базах данных хранятся сведения, например, с 1992 года, то хоть «Дом-Клик», хоть седой особист вряд ли узнают, что продавец в 1982 году «отдыхал» в областном психдиспансере г. Кемерово с диагнозом «шизофрения», а вот заинтересованные третьи лица это знают и в суде всплывет справка и будет назначена психиатрическая экспертиза.
А как узнать были ли у наследодателя незаконно рожденные дети, имеющие обязательную долю в наследстве или, вдруг, после проведения проверок появляются кредиторы, заявляющие свои претензии к продавцу, или наследники первой очереди, которые через пять лет узнали о смерти наследодателя…
Многие читатели упрекают автора в нагнетании страха, мол все эти проблемы решаются просто, путем страхования титула – страхование риска потери недвижимости, которой добросовестный приобретатель может лишиться вследствие признания договора купли-продажи недвижимости недействительным.
О том, что такое страхование титула, можно прочесть уйму статей в интернете, желающие могут это сделать. В рамках этой статьи можно только задать вопрос: похожа ли страховая компания на благотворительную организацию, раздающую направо и налево деньги всем желающим?
Давайте посчитаем. Стоимость услуг страховой фирмы, обычно, составляет 0,3 % от страхуемой суммы в месяц. Цель любой коммерческой структуры – это получение прибыли, а чем больше выплат, тем меньше прибыль, а там и до банкротства рукой подать. Все разговоры о том, что страховой случай – это редкость, а участников много, поэтому у страховщиков за счет взносов есть возможность выплатить пострадавшим компенсацию, направлены только на привлечение клиентов, ведь если сказать, что фирма костьми ляжет, чтобы отказать в платеже, то кто к ним придет, а так у клиента появляется стойкая вера в завтрашний день, что он защищен от катаклизмов.
Начнем с того, что страховая компания предложит «терпиле» принести решение суда, которым он признан добросовестным приобретателем. В статье «Добросовестный приобретатель и компенсация от государства» подробно объяснялось, почему суд откажется признавать покупателя добросовестным приобретателем.
Если такого статуса у покупателя нет, то и компенсации нет.
Кроме того, если суд своим решением взыскал стоимость недвижимости с продавца в пользу покупателя, а суд наверняка это сделает, то страховая компания откажется выплачивать компенсацию покупателю, аргументируя это тем, что у него есть источник возврата денег, а то, что у продавца за душой ничего нет, так это проблема покупателя – иди и, как добросовестный приобретатель, получай компенсацию от государства. Круг замкнулся.
Вот почему привлечение специалистов, маститых, или не очень, может только снизить вероятность возникновения проблем, а 100 % гарантии успеха вряд ли кто-то обеспечит.
Поэтому, если хотите уж совсем застраховаться, следует избегать покупки недвижимости от «вообще» до полученной продавцом менее трех лет назад:
по договору пожизненного содержания.
Если продавца представляет по доверенности иное лицо, требуйте встречу с продавцом, который подтвердит свою личность и выдачу доверенности.
Продолжение следует…
15.12.2020.