Я с трудом себе представляю мотивацию тех, кто сейчас берет новостройки (особенно на стадии строительства) по жуткому оверпрайсу. На что расчет? - что в будущем цены вырастут еще больше? – повышение ценников по мере продвижения строительства (на чем народ в основной массе зарабатывал раньше) ушел в прошлое после перехода на проектное финансирование. То есть выгод от покупки «недостроек» по сравнению со вторичкой сегодня не проглядывается вообще. К тому моменту, как дом будет сдан, квартира будет стоить столько же, может несколько процентов «прибыли» и наберется, что явно не окупит процентные платежи. Собственно, есть подозрение, переходящее в уверенность, что основной задачей программы и было финансирование перехода на эскроу-счета, а льготная ипотечная ставка и была призвана замаскировать снижение доходностей таких вложений.
Но может, будет дорожать весь рынок недвижимости в целом? – полностью исключать такое нельзя, и любые краткосрочные прогнозы сегодня опасны. Рынок очень тонкий и нервный из-за того, что ошалевшие от дешевых денег покупатели вымели все ликвидное предложение, ЦБ отказываться от мягкой дкп явно не собирается, и продолжает методично печатать деньги, делая вид, что бегства вкладчиков не происходит, и инфляции типа нет. И если сегодня ипотечная ставка 6-7%, никто не поручится, что завтра ее не сделают 4-5% просто административно. То есть банкет может затянуться и даже получится вздернуть цены еще разок.
Но на месте покупателей я бы сейчас поостерегся. Потому что они рискуют. Рискуют купить, как говорится, на самом верху. Это простой здравый смысл, давайте разберем на примере Москвы.
Средняя цена московской новостройки в ноябре выросла до 13 (!) миллионов. Даже по льготной ставке в 6% на 15 лет с первоначальным взносом 10% - получается платеж 100 тыс/мес (!) Я конечно понимаю, что Москва - богатый город, и здесь немало людей имеют зарплаты 150-200 тыс. в месяц и выше, но даже для них это накладно получается, не говоря уж про основную массу офисных хомячков. «Подорожание» всегда означает, что завтра кто-то готов купить дороже, и кто интересно это будет? Любому ясно, что не может быть цен 15+ миллионов в массовом сегменте в обозримом будущем, просто потому, что не те сейчас зарплаты. Даже в беспроцентную рассрочку на 15 лет, 15 миллионов - это нужно выкладывать по миллиону в год. Хотя нет, не любому ясно, еще раз смотрим на цифры, и тихо офигеваем от происходящего.
На аренде, очевидно, ничего отбить не получится. Во-первых, новостройка еще должна быть сдана, ее требуется привести в жилой вид, а это время, это простои. Во-вторых, даже хорошие квартиры, с неплохим ремонтом тяжело сдаются по ценам выше 50тыс/мес (и опять возникает вопрос - кто будет снимать, если все покупают). Так что ставки ставками, но голову тоже иногда полезно включать. Покупать недвижимость на эмоциях – плохая идея.
Так что остается уповать на новый заход ипотечников по околонулевым ставкам или на гиперок по рублю, который обнулит кредитный долг. Больше, по-моему, не на что.
/////////
Автор в жж
Недвиномика – группа вк
Последний Кризис – группа вк