Все бабы - дуры. В первую очередь те, которым за тридцать и очень хочется выйти замуж. Ладно, не все. Но согласитесь, многие глупеют при виде реального жениха, разве нет? Женихи, как правило, это понимают: такая женщина услужлива, покладиста и вкусно готовит. А еще у нее есть квартира. Так почему бы и нет?
Маше тоже хотелось замуж. Но кандидаты в мужья быстро растворялись, едва она начинала песню про биологические часы и семейное счастье. Я помню, как она переживала уход очередного Юры, и спрашивала меня, что с ней не так. "Маш, может не надо им про свои мечты ничего говорить? Пусть все идет своим чередом", - советовала я. Однако время шло, а кавалеры сменялись, как соискатели на должность топ-менеджера - отваливались приблизительно на третий месяц, не пройдя испытательный срок.
Тем временем родители Маши пригласили меня решить их проблему. Нужно было продать стометровую "четырешку" на Мичуринском проспекте, а взамен приобрести загородное жилье. На оставшиеся же деньги было решено купить квартиру и для Маши.
Вскоре родители Маши переехали в таунхаус, а наша героиня - в элитную однушку на Кутузовском. Тут и началось! Первым заселился к ней какой-то провинциальный жиголо. То, что он заточен на высасывание денег из одиноких женщин, было очевидно всем, кроме Маши. Жиголо не работал, постоянно просил в долг, но не отдавал. Маша, к счастью, быстро с ним попрощалась и на смену ему явился Антон. Обаяние нового кавалера было замешано на крепком табаке и ковбойской песне. Антон носил шляпу, играл на банджо и гитаре, собирал публику в топовых столичных клубах. Он был неглуп, свободно говорил на английском и испанском, владел наукой программирования, имел блестящие знания по истории, при этом обладал симпатичной внешностью. А самое главное - хотел семью.
Пара сыграла свадьбу. Через год у молодоженов родился сын. И все, казалось, было прекрасно. Но однажды Маша позвонила и попросила помочь советом. Сквозь слезы, она рассказала, что у мужа начались проблемы с бизнесом. Ну, как с бизнесом... с проектом. Супруг пытался реализовать стартап, связанный с разработкой онлайн-игры. Ему не хватило денег инвестора, и он попросил Машу взять кредит под залог ее квартиры, что она, как любящая жена, и сделала.
"Он обещал вернуть деньги максимум через полгода, но проект терпит убытки!" - рассказывала она.
"Но квартира была оформлена на твоего отца. Как так получилось, что ты смогла взять кредит?" - поинтересовалась я, вспомнив детали сделки.
"Да, но папа оформил дарственную на меня год назад", - пояснила Маша. Она просила помочь ей продать квартиру, чтобы загасить долг и купить на оставшиеся деньги хоть какое-нибудь мало-мальски приличное жилье. Я объяснила, что продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка, не так просто, для этого надо получить согласие банка (с квартирами, которые изначально приобретаются с помощью ипотеки, дело обстоит проще). Кроме того, залоговые квартиры, как известно, продаются с дисконтом. Соответственно, Маша могла потерять прилично, и мне не хотелось, чтобы она шла по этому пути. Я надеялась, что она сможет найти средства на погашение.
Но нет. Дохода у семьи не было, просрочка росла, а вместе с ней росли и проценты. Я предложила искать помощи у родителей, но Маша в категоричной форме отвергла этот совет. Тогда я узнала, что сумма долга давно превысила 3 миллиона рублей, банк ежедневно звонит с напоминаниями об оплате, а муж, впав в депрессию, ушел в запой.
Спустя пару месяцев, когда пьяный супруг в своих страданиях перешел границы дозволенного и чуть было не распустил руки, Маша все же решилась рассказать родителям о долге. Вместе мы придумали выход из сложившейся ситуации.
Дело в том, что я сопровождала лишь процесс покупки квартиры Маши, тогда мы оформили ее на Машиного отца. Но договор дарения отец и Маша подписывали без меня. Они рассказали, что не обращались к нотариусу, а использовали простую письменную форму. Образец договора нашли в интернете, распечатали и отнесли в МФЦ. Так Маша стала единоличной собственницей.
Когда я спросила, подавали ли они на регистрацию согласие Машиной мамы на дарение, получила отрицательный ответ. Сделка была зарегистрирована без согласия супруги Машиного отца.
Хочу отметить, что в комментариях к прошлой статье, очень многие писали, что без согласия супруга сделку по отчуждению недвижимого имущества осуществить нельзя. Но это не так. Просто мои комментаторы не знают существенный нюанс. Прочите внимательно, прежде писать со знанием эксперта то, в чем не разбираетесь.
Дело в том, что Росреестром с 1 марта 2013 года в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности. До этого срока у Росреестра были полномочия удостоверять сделку со всеми вытекающими обязательствами требовать необходимые документы, подтверждающие законность перехода.
Что же это значит? Это значит, что сдавая документы в Росреестр, вы регистрируете свои права, как покупатель, при этом законность данной сделки Росреестром под сомнение не ставится. Нет у него таких полномочий больше. Удивлены? Не верите? Тогда просто зайдите на сайт Росреестра, где дано разъяснение относительно того, требует ли Росреестр согласие супругов или нет. Информацию вы увидите следующую:
Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено.
Однако теперь регистрирующий орган не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия.
То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.
Вместе с тем, при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости (далее-ЕГРН) вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки («согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено»).
Информация об отсутствии согласия супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект недвижимости, что может в дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с объектом недвижимости, так как такая сделка является оспоримой. Впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной.
Для тех, кто мне не верит, ссылка на первоисточник - https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/trebuetsya-li-soglasie-supruga-na-sovershenie-sdelki-s-obshchim-imushchestvom/?contrast=N
Итак, отсутствие согласия Машиной мамы стало для нас зацепкой, благодаря которой мы вывели квартиру из-под залога у банка. А впоследствии существенно снизили сумму долга. Вот что мы сделали:
- подали иск от лица Машиной мамы на признание сделки дарения недействительной на основании того, что она не давала своего согласия, и вернули квартиру в собственность отца,
- на основании решения суда сняли залог с квартиры, т.к. квартира уже не принадлежала Маше и соответственно, не могла быть объектом залога по ее кредиту. Соответственно, Маша не рисковала потерять квартиру, т.к. банк лишился основного рычага. Однако долг на ней остался, но кредитные обязательства были переоформлены.
- мы попросили рефинансировать кредит в другом банке, снизив ставку.
- подали на развод и через суд добились разделения долга между Машей и ее супругом :)
Вот и вся история. Совет родителям - думать, прежде дарить детям квартиры. Большая просьба думать и тех, кто решил написать комментарий. Я люблю умные комментарии и даже вопросы, но блокирую тех, кто слышал звон, и на основании этого звона пытается поспорить с действующим законодательством, нагло навязывая всем свою точку зрения.