Предлагаю сегодня порассуждать о достоинствах и недостатках данного вида инвестиций. На мой взгляд, достоинств существенно больше, но обо всем по по порядку.
Итак, о каких недостатках мне приходилось слышать:
1. Низкая доходность от сдачи в аренду. Депозит принесет больше денег.
Я считаю, что это не может являться недостатком квартиры. Это недостаток того человека, который сам долго выбирал себе квартиру для сдачи в аренду, купил её, а потом понял, что на депозите можно больше заработать. Сначала надо думать, а потом совершать поступки. Особенно те, которые несут за собой финансовые последствия. Но никак не наоборот.
На рынке есть достойные варианты, которые могут принести от аренды 10-12 % годовых. Надо уметь их искать, а если не умеете - лучше наймите риэлтора. При выборе удачного варианта его комиссия окупится в первый же год. Если платить риэлтору тоже жалко, то можно говорить всем, что депозит выгоднее. Так проще.
Я некоторые свои квартиры для сдачи в аренду искал дольше, чем потом делал в них ремонт. А куплены они были в бетоне. Вот и думайте, как правильно надо выбирать квартиры, чтобы они всю жизнь потом вас кормили.
2. На рынке аренды много конкурентов, цены на аренду падают и когда-нибудь станут отрицательными, как на нефть в мае 2020 года.
Опять же, смотря где покупать квартиру. Одно дело в Московском регионе, где рынок аренды развит, другое - в уездном городе, где стоимость аренды едва покрывает коммуналку. А арендаторам могут еще и доплачивать за то, что они имущество охраняют.
В каком-нибудь областном центре еще можно найти неплохой вариант, но это больше исключение, чем правило. Если покупать квартиру для аренды, то выгодно это в основном в Московском регионе. При оптимальном соотношении цена/качество квартира быстро найдет арендатора.
Если на рынке много конкурентов, то надо сделать так, чтобы у вашей квартиры были неоспоримые преимущества и арендаторы выстраивались в очередь к вам на просмотр. Для этого надо немного подумать, возможно ремонт обойдется чуть дороже. На фото пример нашей квартиры, которая сдается почти моментально, несмотря на то, что на рынке аренды тысячи конкурентов. Ремонт стоит не так дорого, как вам кажется.
Первого арендатора в эту квартиру мы нашли за 4 часа.
3. С арендаторами много хлопот, они могут испортить мебель, ремонт, настроение, не платить за аренду, коммуналку, сломать дверь, унитаз, создавать иные проблемы, которые надо решать и т.д. Лучше ничего не сдавать, квартиру продать и положить деньги на депозит.
Это утверждение говорит о том, что наймодатель настолько не умеет разбираться в людях, что сдает квартиру первым попавшимся, а потом жалуется, что арендаторы ему жить мешают и проблемы создают.
Есть услуга - доверительное управление квартирами, которая стоит денег, но нейтрализует эту проблему. А ремонт надо делать таким, который сложно испортить, даже если постараться.
4. Квартира неликвид, её долго продавать, она может потерять в цене. Лучше купить доллары, они места мало занимают и дорожают все время.
Отчасти согласен. Но мы говорим о квартире, которая куплена не для продажи, а для сдачи в аренду. Зачем её продавать если она приносит 10% годовых. Надо понимать, что квартиры для аренды и квартиры для перепродажи - это разные категории квартир. Первую перепродавать невыгодно, а вторую невыгодно сдавать. Также надо понимать, что квартира для аренды покупается надолго. Минимум на 3-5 лет, а может и больше. Доллары в цене не теряют, но они и не приносят доход в виде аренды.
5. Арендаторы могут затопить соседей, соседи могут затопить арендаторов и т.д.
Этот вопрос решается страховым депозитом, а также полисом страхования квартиры, цена которого 3-4 тыс рублей в год.
6. Доход от аренды квартиры пассивным не назовешь. Надо периодически заселять новых арендаторов и выселять старых. Бывает, что старые арендаторы при выселении сопротивляются, а новые просят кондиционер.
Эта история опять же про умение выбирать арендаторов. Если прописать в договоре условие о невозврате страхового депозита (обычно равен месячной арендной плате) в случае досрочного расторжения договора, то каждый досрочный выезд арендаторов становится для вас выгоден. Опять же, не стоит забывать про услугу доверительного управления недвижимостью.
На мой взгляд основной плюс, ради которого стоит покупать квартиру и сдавать её потом в аренду - это оптимальное соотношение доходности и надежности инвестиций. Доход только от аренды может быть выше 10%. А еще квартира может вырасти в цене.
Но это возможно только в том случае, если вы будете совершать обдуманные поступки. Как минимум надо тщательно выбирать квартиру, сделать в ней красивый и недорогой ремонт, очень придирчиво отнестись к поиску арендаторов.
P.S.: Квартира, что на фото выше, существует в реальности и приносит доход от аренды в размере 11% годовых.
Читайте другие мои статьи:
В каком регионе РФ лучше всего покупать квартиру для сдачи в аренду
Квартира для аренды - какой ремонт больше нравится арендаторам
Доверительное управление квартирой. Что это такое и сколько стоит. Часть первая.
Как считать доходность при выборе квартиры как для инвестиций, так и для себя