Николай Мальцев
член Совета Уральской палаты недвижимости, гендиректор Бюро недвижимости №1
Евгения Гневанова
юрист Бюро недвижимости №1
Суть: люди старшего поколения в силу возраста и некоторых возрастных заболеваний могут до конца не понимать совершаемые ими действия, в том числе по продаже недвижимости. Есть вероятность, что они (или их представители, родственники) могут оспорить сделку в суде.
С какого возраста мы становимся «пожилыми»
Уже хорошо известная ВОЗ (Всемирная организация здравоохранения) считает «пожилыми» людей старше 60 лет.
Что такое дееспособность / недееспособность
Дееспособность — это способность распоряжаться своими правами и нести обязанности. Полная дееспособность наступает в России с 18 лет (статья 60 Конституции РФ). Ограничение дееспособности возможно только в случаях и порядке, предусмотренных законом.
Недееспособность — человек, как правило, считается недееспособным в силу недостижения определенного возраста либо вследствие психического расстройства.
Психические расстройства продавца недвижимости
Проблема в том, что в нашем случае пожилой собственник (он же продавец недвижимости), может быть болен, но ни он, ни окружающие этого могут не видеть или не понимать.
Представьте ситуацию: уже после того как сделка с недвижимостью прошла, продавец (или его представитель, родственник) может обратиться в суд, чтобы ее оспорить. Суд установит, что на момент продажи недвижимости, в нашем случае, пожилой собственник — не понимал, что делает. Сделка признается недействительной. Статья 177 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»).
Важно! Недееспособным пожилого человека (как и человека другого возраста, начиная с 18 лет) в России может признать только суд, потому что психическое расстройство — это еще не недееспособность.
Гражданский кодекс РФ и практика:
1. Пожилой собственник (он же продавец недвижимости) не отдает себе отчет в своих действиях.
Продавец не понимал смысла своих действий во время подписания договора купли-продажи.
Такое, к примеру, происходит по причине болезни или сильного эмоционального потрясения. После сделки он может передумать и сделка может быть оспорена.
Смотреть подробнее: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГКРФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями) Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
2. Пожилой собственник (он же продавец недвижимости) был введен в заблуждение.
Юридически это называется «существенное заблуждение».
Пример: пожилой собственник подписал договор дарения квартиры. В силу преклонного возраста и состояния здоровья полагал, что оформляет завещание, а не дарение квартиры. Через несколько лет он узнал, что не является собственником квартиры. На основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации он попросил (через суд) признать договор дарения недействительным, как совершенным под влиянием заблуждения в отношении природы сделки и применить к указанной сделке последствия недействительности сделки и обязать ответчиков возвратить все полученное по сделке. Суд встал на сторону пожилого человека.
Смотреть подробнее: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГКРФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями) Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.
3. Пожилой собственник (он же продавец недвижимости) попал в ситуацию, которая описывается как «стечение тяжелых обстоятельств».
Такую сделку можно оспорить: в суде доказывается, что покупатель воспользовался тяжелой ситуацией продавца. Кстати, один из аргументов: низкая цена объекта недвижимости.
Пример: квартиру по заниженной цене купили у пожилого собственника, которому требовались деньги на лечение.
Смотреть подробнее: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГКРФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями) Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Как обезопасить себя?
Один из способов — это психологическое освидетельствование продавца непосредственно перед сделкой купли-продажи недвижимости.
Это определенная страховка покупателя от признания прошедшей сделки недействительной на основании статья 177 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»).
1. Если имеется судебное решение, согласно которому собственник продаваемой недвижимости недееспособен, то оно занесено в Росреестр. И при наличии таких сведений, государственный регистратор не зарегистрирует переход права собственности на недвижимость, собственником которой является недееспособным.
Важно! Справки из наркологического (далее по тексту НД) и псхоневрологического (далее по тексту ПНД) диспансеров не могут подтвердить психическое состояние участника сделки на момент подписания договора. В справках указывают сведения о человеке, хранящихся в архивах НД и ПНД, а также состояние на момент обращения. Наиболее важно то состояние, в каком продавец подписывает договор и другие документы.
2. Но есть и другая история. Совершающих сделки продавец в некоторых случаях (смотрите выше по тексту) не способен понимать значение своих действий. Установить наличие или отсутствие признаков неспособности человека понимать значение своих действий непрофессионалу невозможно. Риэлтор и нотариус не смогут вам помочь (если они утверждают обратное — бегите от таких специалистов). Если возникли сомнения в адекватности собственника квартиры, следует обратиться к профессионалу, а именно, судебно-психиатрическому эксперту.
Недееспособность, мошенниками и Единый реестр
Одним из оснований признания сделки недействительной является недееспособность или ограниченная дееспособность одной из сторон. В такой ситуации заинтересованные лица (опекуны, попечители) могут обратиться в суд с целью отмены договора.
Но покупатель не может узнать о наличии решения суда, поэтому данный метод часто используется мошенниками. Федеральная нотариальная палата нашла выход из, казалось бы, безысходной ситуации.
В 2020 году данный вопрос впервые был поднят Федеральной нотариальной палатой. Специалисты планируют запустить единый централизованный реестр, который будет содержать данные обо всех гражданах, лишенных дееспособности в судебном порядке. Сервис предполагается разместить на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты РФ. Информация будет находиться в свободном доступе и предоставляться на безвозмездной основе.
В настоящее время возможность выявить недееспособность продавца есть только у нотариуса. Однако далеко не все сделки обязательно должны быть заключены в нотариальной форме. Высокая стоимость нотариальных услуг является одной из основных причин, почему граждане не спешат добровольно обращаться к нотариусу. Поэтому очередное нововведение ФНП сложно переоценить.
Будьте бдительны и успешных Вам сделок с недвижимость!
Возможно вам будет интересно:
"Ипотечная игла": что будет с рынком недвижимости
Разводилово или что такое фейки на рынке недвижимости
Кто так строит? Коридоры "ау, люди", комнаты в "пять углов" и туалет у соседей...