В сегодняшнем материале, подготовленном Юридическим центром адвоката Олега Сухова, я коснусь налоговых платежей за недвижимость и расходов на аренду. И те, и те другие зачастую можно снизить. Иногда в десятки раз.
Путь №1. Уменьшение кадастровой стоимости
Пять лет назад в законодательство были внесены изменения, после которых множество объектов недвижимости стало облагаться налогом на имущество по новым алгоритмам. В качестве базы для исчисления суммы отныне использовалась кадастровая стоимость здания. Платежи резко возросли.
Уже в июне 2016 года Верховный Суд разрешил заинтересованным сторонам оспаривать значения, внесенные в Кадастр. Изначально следовало составлять жалобу в комиссию Росреестра. При условии неудовлетворительного результата можно было подавать в суд. Позднее этап с комиссией перестал быть обязательным.
Обратите внимание, что иск могут подавать:
- физические и юридические лица;
- собственники и сособственники недвижимости;
- бывшие собственники;
- арендаторы;
- пользующиеся бессрочным правом постоянного пользования;
- пользующиеся правом пожизненного наследуемого владения;
- лица, получившие исключительное право выкупа/аренды.
За первый год-полтора суды принимали положительные решения в подавляющем большинстве случаев, порядка 95%. Сейчас этот способ продолжает активно использоваться.
Путь № 2. Исключение здания из московского перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость
Соответствующий Перечень в свое время представило Правительство Москвы (см. N 700-ПП от 28.11.2014). Если удается исключить из него конкретный объект, то налоги для него в дальнейшем рассчитываются исходя из среднегодовой стоимости. Которая заметно ниже кадастровой.
Благоприятной с точки зрения судебных перспектив мне видится ситуация, когда в иске указывается на текущее использование объекта. Можно претендовать на исключение, если:
- в числе разрешенных видов использования в принципе нет коммерческого, делового, торгового, административного; а также нет разрешения на размещение офисов, предприятий общепита или компаний бытового обслуживания;
- выполняется условие, что не более 20% площадей здания фактически используется для офисов и связанной с ними инфраструктуры.
Удостоверить второй пункт следует с помощью Акта, который составляется Государственной инспекцией по недвижимости. С пакетом подготовленных документов следует обращаться в Московский городской суд (в регионах алгоритм подобный).
Судебная практика положительная. Однако по части исков выносятся отказы. Обычно они связаны с характеристиками земельного участка ("для административных зданий", например).
Путь № 3. Льготы при целевом использовании участка
Правительство Москвы выделило значимые категории недвижимости, для которых применяются пониженные ставки. В диапазоне 0,05-0,1% от кадастровой стоимости, а это закономерно значительно снижает налоговые платежи.
Чтобы получить льготу, на арендуемом участке следует размещать объекты:
- комплексного жилищного строительства;
- здравоохранения, образования, науки, искусства, культуры;
- физической культуры и спорта;
- социального обеспечения;
- религии;
- а также гостиницы;
- и приюты для животных;
- и прочее.
Важно учитывать, что участки отслеживаются специалистами Государственной инспекции по недвижимости. И при выявлении несоответствий льготы снимаются. Более того ― владелец объекта привлекается к административной ответственности, а также теряет право на льготы в дальнейшем.
Суды в спорах с Госинспекцией по данному вопросу очень редко встают на сторону бизнесменов. Такие решения буквально единичные.
Путь № 4. Льготы для малого бизнеса в медицинской и образовательной сферах
Если компания входит в число субъектов малого и среднего предпринимательства (СМП), а также работает в сфере здравоохранения или образования, то в Москве она может претендовать на аренду муниципальной недвижимости по льготной ставке. Схема примерно такая:
- сфера деятельности определяется исходя из вашей лицензии;
- образец заявления на предоставление льготы можно найти в Департаменте городского имущества ― на сайте;
- заполненное заявление подается в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки СМП;
- временные рамки подачи определяет Правительство Москвы;
- при положительном решении льгота будет действовать в течение следующего года ― то есть в любом случае нужно успевать с заявлением до 31 декабря, иначе год пропадет.
Вот такие способы позволяют юридическим лицам заметно сократить собственные издержки.