Сегодня Юридический центр адвоката Олега Сухова подготовил для вас список критериев, которые можно использовать для проверки застройщика. Чтобы по результатам проверки оценивать уровень рисков и решать ― а стоит ли, собственно, связываться и доверять фирме свои деньги.
Общие данные о компании
На начальной стадии можно обжечься в двух случаях:
- Когда вас заведомо пытаются обмануть. То есть вы попали в когти мошенников.
- Когда компания добросовестная и честная, однако, слабая. То есть вы рискуете пострадать из-за того, что фирма не справится, не сумеет исполнить принятые обязательства.
Проверяем оба направления по отдельности. Чтобы не пострадать из-за проходимцев, смотрим:
- Действительно ли вам предлагают подписать договор именно с застройщиком ― или это посторонняя контора, которая делает вид, будто она строит дом? Юридические данные (название, адрес регистрации, ИНН, прочие реквизиты) должны совпадать.
- Что говорится в учредительных и правоустанавливающих документах организации, начиная с Устава? Когда была зарегистрирована фирма? Как зовут руководителя, и кто из сотрудников имеет полномочия подписывать договоры вроде вашего? Иногда в документы вписывают условие, что для признания договора требуется согласие всех акционеров, а не единственная подпись представителя той стороны.
- Часто ли судились с застройщиком в прежние годы? Есть ли у него открытые споры прямо сейчас? Что это за споры? Такая информация публикуется на общедоступных сайтах, ее легко найти в интернете.
На практике это действительно распространенный способ обмана: договоры с людьми подписывают личности, не имеющие на это полномочий. Соответственно, потом затруднительно требовать от кого-то (кого?) исполнения условий и привлекать к ответственности.
Теперь проверим стабильность и устойчивость организации. Для первичной оценки ищите следующую информацию:
- Сколько лет компания работает на рынке жилищного строительства?
- Сколько домов она строит одновременно прямо сейчас и сколько объектов успела успешно сдать ранее? Обязательно смотрите эти данные раздельно!
- Сколько у компании долгов? Сколько споров в судах она ведет и вела раньше? В принципе, судиться ― это нормально для юридических лиц. Нужно разбираться именно в сути дел, изучать поводы для претензий и их суммы.
Если на первый взгляд все хорошо, можно переходить к углубленному изучению документов.
Какие документы обязательно нужно изучить
В целом следует проверить:
- Есть ли у застройщика разрешение на строительство.
- Статус у земельного участка, на котором возводится ваш дом. У компании должен быть или договор аренды с местной администрацией, или зарегистрированное право собственности.
- Обременения по данным Росреестра. Фирма могла взять у банка кредит под залог строящейся недвижимости. В случае возникновения споров, именно у банка (а не у вас как у инвестора-физлица) будет приоритет на получение площадей. Если возникнет ситуация, когда застройщик не сможет выполнить все свои обязательства, банки окажутся в начале очереди на удовлетворение требований, а вы ― в конце.
- Инвестиционный контракт с властями. Именно власти обеспечивают подключение здания к коммуникациям. А еще от содержания этого документа зависит, какая у вас будет инфраструктура после новоселья. Проверяйте список объектов, сроки их появления и порядок согласований. Смотрите, кто еще имеет отношение к освоению площадей, как эти площади будут распределяться ― инвесторов может быть несколько! Выясните, за чей счет все будет выполняться.
- Если вы имеете дело не напрямую с застройщиком, а с компанией, получившей права на будущие квартиры по принципу переуступки (или какому-нибудь похожему), убедитесь, что процесс переуступки между двумя фирмами благополучно завершен. А конкретнее, произведены все оплаты и расчеты. Должны быть подписанные акты, платежные документы.
Теперь изучите содержание договора, который вам предлагают подписывать.
Пункты вашего договора
Основные пункты договора.
- Ваши ФИО и наименование компании-застройщика. Плюс все реквизиты обеих сторон.
- О какой квартире идет речь. Ее параметры, этаж, расположение, предполагаемый номер. И план квартиры.
- Стоимость. За весь объект или за квадратный метр. Но главное ― прямо прописанное условие, что эта стоимость зафиксирована и не может возрастать.
- Сроки. В юридической практике используют понятия "сроки сдачи объекта", "завершения строительства", "передачи квартиры покупателю (то есть вам)", "оформления права собственности".
- Возможные основания для расторжения договора, условия расторжения. Как застройщиком, так и вами.
- И пункт про разрешение споров. А именно ― в каком суде вы их станете разрешать.
Кстати, все это верно не только для квартир. Но, например и офисов, и мест для парковки авто.
Нормальный договор вполне понятен обычному человеку, не имеющему юридического образования. То есть гигантский объем и заумные формулировки отнюдь не являются признаком хорошего документа.
У солидных компаний, которые давно работают на рынке и дорожат репутацией, проблем со стандартными договорами не возникает.
То есть статус и репутацию застройщика можно считать удобным ориентиром.