С 1 декабря в России начала действовать пилотная программа льготной ипотеки на строительство частных домов, которая продлится до 1 июля 2021 г. Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость проанализировали актуальные проблемы первичного рынка загородного жилья Московского региона и возможности их решения с помощью введенной инициативы. Так, эксперты компании отметили, что на протяжении многих лет этот сегмент находится в кризисном состоянии, однако на фоне пандемии спрос на загородную недвижимость значительно вырос, что привело к дефициту предложения. На сегодняшний день большая часть предложений — участки без подряда (УБП), поселков с готовой застройкой практически нет.
По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, того времени, на которое рассчитана программа, недостаточно, чтобы на рынке появились новые проекты, поскольку цикл планирования поселка перед запуском продаж занимает не меньше года. Как отмечают эксперты, минимальный срок действия этой программы — три года. Данного времени хватит, чтобы поменять структуру рынка и привлечь новых игроков. В этом случае, по прогнозам аналитиков, количество поселков с готовой застройкой может увеличиться в три раза.
Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что с 2008 года рынок подмосковной загородной недвижимости переживает кризис. Периодически отмечаются всплески покупательской активности, но они носят локальный и непродолжительный характер. Одним из таких временных толчков стал весенний перевод большого количества людей на удаленный режим работы, однако эксперты отмечают, что с окончанием пандемии интерес к «загородке» снова упадет.
Весенне-летний ажиотаж вокруг загородной недвижимости привел к уходу с рынка большинства ликвидных лотов, однако на восполнение этого дефицита может уйти не один год. На сегодняшний день новые проекты в основном выходят в формате низкобюджетных участков без подряда, поселки с застройкой немногочисленны. Так, по данным аналитиков компании, сегмент УБП сегодня занимает 76% экспозиции, доля объектов с застройкой составляет 9%. При этом от 2/3 до 3/4 предложения — недостроенное или устаревшее жилье.
Сложная ситуация складывается и с выходом на рынок новых поселков — за третий квартал их появилось всего семь, тогда как в аналогичный период прошлого года их было 16. При этом только один из вышедших в этом году поселков имеет застройку.
По мнению экспертов Аналитического центра компании, введение пилотной программы льготной ипотеки на строительство частных домов — давно ожидаемая мера, позволяющая поменять структуру рынка и добиться привлечения новых игроков в этот сегмент.
Программа продлится до 1 июля 2021 года, заемщиками могут стать молодые люди в возрасте до 35 лет с детьми до 19 лет, процентная ставка равна 6,5%. Кредит можно будет получить не только на покупку готовых домов от застройщика, но и на индивидуальное строительство, однако в этом случае необходимо заключить договор с подрядной организацией. По мнению специалистов компании, настолько гибкие условия кредитования позволяют достаточно широкому кругу заемщиков воспользоваться ипотечной госпрограммой.
«Вопрос о введении ипотечных кредитов на индивидуальное строительство обсуждался не один год, но какого-либо решения так и не было принято. Поэтому то, что сейчас запустили пилот этой программы, — своевременно и хорошо, — отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
— Однако, на мой взгляд, ее нужно вводить не менее чем на три года — за этот срок на рынке успеют появиться новые проекты, рассчитанные с учетом действия программы».
Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость спрогнозировали два возможных сценария развития подмосковного загородного рынка недвижимости после введения программы льготной ипотеки.
Что станет с «загородкой» за краткосрочный период
По мнению специалистов компании, карантинные ограничительные меры спровоцировали рост спроса на загородную недвижимость, который привел к сокращению ликвидного предложения, и пока пандемия не закончится, интерес к «загородке» сохранится. Того времени, на которое введена программа, не хватит для появления новых девелоперов и выхода проектов.
«На рынке загородной недвижимости сейчас недостаточно ликвидного предложения, поскольку в период весенне-летней самоизоляции было раскуплено даже то, что продавалось годами. Если в ближайшее время не появятся новые поселки, то выбирать будет просто не из чего. При этом того срока, на который введена программа, не хватит для выхода новых проектов, так как девелоперы закладывают на их реализацию от трех лет и выше, — поясняет Дмитрий Таганов.
— Основного эффекта можно ожидать только в формате УБП, так как люди будут обращаться за ипотекой на строительство своего дома. По нашим прогнозам, спрос на этот формат может увеличиться в 1,5–2 раза».
Как отреагирует рынок на продление программы
По мнению аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, минимальный результативный срок введения программы льготной ипотеки — три года. Этого будет достаточно, чтобы девелоперы, которые теоретически готовы выйти на рынок, успели подготовить новые проекты. Планирование и подготовка поселка занимают в среднем около года, на продажу объектов уходит порядка двух лет. Соответственно структура рынка изменится не раньше, чем через три года. Этого времени будет достаточно, чтобы понять, сколько девелоперов заинтересовались программой и принять решение о дальнейшем ее продлении.
Дмитрий Таганов: «Введение программы на более длительный срок в первую очередь отразится на объеме предложения. На сегодняшний день одна из основных проблем рынка заключается в том, что вследствие низкого спроса на загородную недвижимость в течение последних нескольких лет и его нынешнего непродолжительного подъема, девелоперы не готовы инвестировать средства в строительство. Зачастую на готовые дома застройщики отводят незначительную часть в своих проектах, остальное — на участки с подрядом или без.
В период самоизоляции большинство покупателей отдавало предпочтение готовым домам, но поскольку выбор был невелик, многие соглашались на приобретение участков для самостоятельного строительства. Только проблема в том, что качественные участки с подрядом — тоже дефицит.
В случае продления программы на более долгий срок мы сможем говорить о видимом эффекте для рынка загородной недвижимости. Во-первых, за это время от четверти до трети всех продающихся в настоящее время участков без подряда могут перейти в сегмент коттеджей, а во-вторых, за счет выхода новых проектов может вырасти количество организованных поселков с застройкой. По нашим оценкам, их число может увеличиться троекратно. Соответственно, когда на рынке появится достаточное количество нового предложения, спрос способен подняться в три, а то и в четыре раза».