Выводы по поводу «Фонда недвижимости ресторанов быстрого питания».

20 декабря 2020 года.

Итак, выводы по поводу нового «Фонда недвижимости ресторанов быстрого питания».

1️⃣ Инвестиционная идея фонда интересная. Это новый взгляд на новый рынок. К сожалению, сам этот рынок узкий и довольно специфический. Поэтому инициаторы проекта пишут о перспективах масштабирования фонда весьма осторожно.

2️⃣ Первые объекты для фонда уже подобраны. Это хорошо, ведь основная сложность при формировании портфеля фонда состоит в том, что подходящие для приобретения объекты находятся в собственности у разных владельцев. Как верно заметил мой товарищ Алан Балоев из Cushman & Wakefield , «приобретать каждый объект по отдельности - долгий и непростой процесс». Альфа-Капитал уже прошла часть пути.

3️⃣ Мне показалось, что целевая доходность фонда является плавающей величиной не только в связи с привязкой арендной платы к обороту. Его создатели пока планируют выйти на 8% после НДФЛ. Но с учётом рисков инвесторы вправе ожидать от фонда премию по сравнению с доходностью фонда, рассчитанного на помещения «Пятерочек»(ЗПИФ «Арендный поток»). По моему мнению, в идеале доходность фонда «быстрого питания» должна быть больше 9%.

4️⃣ Очевидно, что коллеги из «Альфа-капитал» делают ставку на розничных инвесторов, в т.ч. клиентов Альфа-банка. Широким массам инвесторов интуитивно понятна суть бизнеса фонда, они верят брендам арендаторов (и в светлое будущее фаст-фуда тоже), но не имеют доступа к моему SWOT-анализу (а там есть раздел угрозы). Так что мне кажется, что паи фонда будут раскупаться достаточно активно, особенно если среди первых проектов появятся объекты, расположенные недалеко от границ Москвы и СПБ. Всё-таки начинать такой фонд с Тверской области я бы не рекомендовал. Таким образом, можно ожидать интерес инвесторов к фонду.