В рубрике «Активы» мы рассказываем про инвестиции в недвижимость. В этом тексте речь пойдет о том, как заработать на строительной готовности новостройки и на каком этапе выгоднее входить в сделку
За строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, подсчитали в компании «Метриум». Однако этот показатель во многом зависит от характеристик конкретного объекта и может колебаться в зависимости от конъюнктуры рынка. Так, в условиях ограниченного предложения некоторое проекты бизнес-класса могут вырастать в цене на 50–60%.
Именно поэтому перед приобретением недвижимости в инвестиционных целях эксперты советуют оценить ликвидность жилья, качество проекта и перспективы роста цены.
Цены растут, доходы тоже
Сейчас цены на новостройки в Москве постепенно растут и в отсутствие новых экономических потрясений продолжат расти дальше. Это подтверждается и данными по спросу среди инвесторов: обычно доля таких сделок держится в районе 10%, сейчас показатель вырос в два раза — до 20%, свидетельствуют данные «Метриума».
На старте продаж никогда нельзя точно спрогнозировать, какой будет цена после завершения строительства. Еще несколько лет назад, до перехода на проектное финансирование, стоимость квартир в новостройках бизнес-класса от застройщика вырастала на 25–30% за полный строительный цикл. После введения эскроу-счетов прирост цен за время строительства жилых проектов несколько снизится, но все равно составит не менее 15–20%, прогнозирует директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев.
Выбрать время и место
Застройщики начинают продавать квартиры на старте строительства жилого комплекса. Впоследствии цены на жилье в нем растут, если спрос высок и этому способствуют прочие рыночные факторы (например, низкая строительная активность в том или ином районе, инфляция). Наибольшая выгода гарантирована при покупке на начальном этапе сразу после официального запуска, наименьшая — в момент окончания строительства.
«В качестве выгодного кейса по приобретению жилья можно привести следующую схему: покупка жилья на этапе пресейла (этап осуществления предварительной продажи со стороны застройщика, когда инвестор может получить бóльший доход за счет приобретения ликвидного лота по самым выгодным ценам) и перепродажа его за квартал до ввода объекта в эксплуатацию, пока локальный рынок не перенасыщен. В результате конечная прибыль инвестора может составить до 10–13% в год», — рекомендует Кирилл Голышев. При этом он отмечает, что наиболее инвестиционно привлекательные проекты — жилые комплексы с запроектированной отделкой в благоприятных локациях рядом с метро, низким объемом конкуренции и отложенным спросом — до сих пор могут показывать рост цены за период строительства более 20%.
Голышев также советует обратить внимание на объекты, которые в будущем улучшат свою транспортную доступность за счет инфраструктурного строительства, а значит, и свою стоимость. Так, перспективными являются локации вблизи строящихся станций Большой кольцевой линии и станций проекта Московские центральные диаметры (МЦД).
Закрытые продажи
Закрытые продажи обычно проходят до запуска проекта и его выхода в информационное поле. Инвесторы могут получить значительную выгоду, потому что именно на этом этапе самый большой выбор квартир и самые низкие цены — после официального старта продаж они вырастают минимум на 10%. Кроме того, некоторые проекты выходят на рынок по завышенной цене, так что заработать на них не получится. Именно поэтому инвестиционная деятельность требует существенной подготовительной работы по анализу рынка. Если объект недвижимости выбран правильно, инвестор сможет заработать даже в условиях высокой конкуренции.
Читайте также
Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов
«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»
Инвестиции без риска: кто и зачем покупает сервисные апартаменты
Материал заимствоан из архива статей РБК Недвижимость