Примерно четверть сделок на рынке недвижимости совершается при участи несовершеннолетних собственников. Порядок проведения таких сделок имеет ряд особенностей, которые вызваны тем, что, по закону, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, считается недееспособным, а потому оформлением документов должны заниматься его родители, опекуны или иные законные представители. Однако уже с 14 лет, после получения паспорта, ребенок самостоятельно расписывается в договорах и прочих документах.
Права ребенка призван защищать территориальный орган опеки и попечительства. При продаже квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение этого государственного учреждения. Орган опеки осуществляет защиту жилищных прав детей и дает согласие на сделку исключительно в тех случаях, когда права ребенка не ущемляются, т.е. его жилищные условия не ухудшаются. Это значит, что взамен продаваемых квадратных метров ребенку должна быть приобретена другая жилплощадь - не меньше и не хуже отчуждаемой.
Один из самых главных факторов, на которые обращает внимание попечительский совет – это равноценность планируемой сделки. В первую очередь это касается общей площади, места расположения и стоимости продаваемого и приобретаемого объектов недвижимости. Новое жилье по всем характеристикам не должно уступать старому, а в идеале - быть лучше. Чем больше плюсов у квартиры, которую собираются приобрести, тем больше шансов получить от органов опеки положительный ответ.
Сложности могут возникнуть при получении разрешения органов опеки на продажу квартиры с последующей покупкой новостройки. Особенно если дом, где семья выбрала квартиру, еще строится. Соцзащита старается перестраховаться и не дает разрешения на продажу квартиры, если в то время, пока новый дом строится, ребенок нигде не будет прописан. Если прописать ребенка негде, то родителям, желающим поменять старую квартиру на новую, приходится выбирать среди объектов, уже введенных в эксплуатацию.
Если продажа недвижимости несовершеннолетним была осуществлена без разрешения органов опеки, то представитель соцзащиты вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть сделку. И даже если этого не произойдет, то сам ребенок, ущемленный в своих правах, по достижении 18 лет может выступить с требованием признания данной сделки недействительной. В любом случае, государство будет на стороне несовершеннолетнего.
Документы, которые должны быть подготовлены к сделке с участием несовершеннолетних:
- паспорта, свидетельства о рождении участников сделки;
- кадастровый план (копия)/кадастровый паспорт (выписка)/технический паспорт старого образца;
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- постановление органов опеки;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие ареста или обременения на момент совершения сделки с данным объектом недвижимости;
- справка о прописанных и проживающих;
- справка или копия лицевого счета, отображающая отсутствие долгов по коммунальным платежам.
Сделки с участием несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному заверению. Это значит, что со всем пакетом документов продавцы и покупатели отправятся к нотариусу, который должен их проверить и напечатать договор купли-продажи. Договор стороны подписывают в присутствии нотариуса. За эту обязательную по закону услугу придется заплатить дополнительно.
#недвижимость #продать_квартиру #купить_квартиру #обмен #риэлтор #юрист #сделки_с_участием_несовершеннолетних #безопасная_сделка