Минстрой предложил запретить строительство апартаментов. Планируется, что уже введённые в эксплуатацию апартаменты попадут под «амнистию» и будут переведены в статус жилых помещений.
Попытки принять соответствующий законопроект предпринимались в 2016 и 2018 годах, но вопрос не доходил до итогового рассмотрения Госдумой. Посмотрим, что будет на этот раз.
Если всё пойдёт по сценарию Минстроя, то до конца 2020 года в законодательство введут понятие «многофункциональное здание с жилыми помещениями» – именно так будут называться уже построенные апартаменты. Затем, по аналогии с обычным жильём, при них создадут управляющие компании, введут взносы за капремонт, разрешат постоянную регистрацию и т.д.
По мнению замглавы Минстроя Н. Стасишина, строить в будущем новые апартаменты – нецелесообразно.
Пока неясно, как возможные нововведения повлияют на налогообложение и стоимость коммунальных услуг. Как эти изменения повлияют на объекты, находящиеся на этапе строительства? С какого времени вступит в действие запрет на строительство апартаментов?
Словом, ждём от законодателей более детальной информации по данным вопросам.
Что такое апартаменты?
Парадокс, но в российском законодательстве однозначный статус апартаментов до сих пор не определён. Этого понятия вы не найдёте в Жилищном кодексе. Есть лишь несколько упоминаний о нём в некоторых отраслевых подзаконных актах, в основном относящихся в сфере туризма. Согласно им, апартаменты относятся к категории комфортного гостиничного номерного фонда. Это нечто среднее между квартирой и номером в гостинице.
На рынке недвижимости апартаменты составляют конкуренцию квартирам, но являются нежилыми помещениями. Тем не менее, на практике люди их эксплуатируют в качестве жилплощади, пользуются коммунальными услугами, обставляют мебелью и техникой, а впоследствии могут продать следующему собственнику.
Получается, помещения ‒ нежилые, а все условия для проживания имеются.
В чём плюсы и минусы апартаментов?
Преимущества апартаментов:
1. Цена. В среднем апартаменты на 10-30% дешевле квартир с аналогичными характеристиками, такими как площадь, возраст и материал дома, инфраструктура (для Анапы, к сожалению, это не так. Здесь главный ценообразующий фактор ‒ это локация).
2. Месторасположение. Как правило, апартаменты появляются там, где обычные жилые дома строить запрещено. Застройщики пользуются этим пробелом в законодательстве и могут возвести апартаменты, имеющие статус коммерческой недвижимости, например, в историческом центре крупного города. А если дело касается Анапы или других курортов, то апартаменты можно встретить в нескольких сотнях метров от берега моря, где разрешение на строительство жилого дома получить невозможно.
3. Отсутствие необходимости оплачивать капремонт.
Недостатки апартаментов:
- Высокие коммунальные платежи. Тариф за ЖКУ в коммерческих помещениях выше, чем в обычных квартирах.
- Выше налог на недвижимость.
- Невозможно оформить налоговый вычет.
- Только временная прописка. Впрочем, её можно оформить сроком на 5 лет и продлевать по мере истечения срока.
- Не действуют строительные нормы, предъявляемые к жилым помещениям (толщина стен, уровень инсоляции и звукоизоляции, а также другие параметры).
- Отсутствие требований к наличию рядом с домом объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник).
- В соседнем помещении может в любой момент открыться офис какой-нибудь фирмы, со всеми вытекающими (сюда же можно отнести то, что в нежилых помещениях не действует так называемый «закон о тишине»).
Таким образом, возможный перевод апартаментов в статус жилого помещения позволит нивелировать пусть не все, но хотя бы часть из перечисленных отрицательных моментов. Впрочем, одновременно с этим обесценятся и некоторые «плюсы» – наверняка на них вырастет цена, а также появится необходимость платить за капремонт.
Кстати, даже если очередная попытка реформировать рынок апартаментов снова окажется неудачной, то у вас всё равно есть возможность при необходимости перевести свои апартаменты в статус квартиры.
Что нужно сделать, чтобы апартаменты стали квартирой?
Чтобы начать процедуру перевода, должны быть выполнены следующие условия:
- Лицо, подающее заявление на перевод, должно быть собственником апартаментов.
- Отсутствие обременений на объект (ипотека, арест, притязания третьих лиц).
- Нежилое помещение отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению (согласно Постановлению Правительства РФ №47 от 28.01.2006).
Если все условия соблюдены, можно приступать к сбору документов.
Список документов:
- Заявление на перевод.
- Паспорт заявителя.
- Выписка из ЕГРН и другие правоустанавливающие документы на данное помещение.
- Технический и кадастровый паспорт.
- Поэтажный план здания, в котором находится объект.
- Письменное согласие собственников соседних помещений, полученное на процессе их общего собрания.
Если решение о переводе касается всего дома, то необходимо организовать общее собрание собственников, по итогам которого на руках у заявителей должны быть уведомление о собрании, лист регистрации, пофамильный список участников и итоговый протокол общего собрания собственников апартаментов в данном доме.
Алгоритм действий следующий:
- Заявитель (собственник) подаёт весь пакет документов в соответствующий орган местного самоуправления ‒ напрямую, либо через МФЦ. В любом случае ему должны написать расписку о том, что заявление принято.
- Уполномоченный орган в течение 45 календарных дней должен создать комиссию для оценки объекта недвижимости (в нашем случае ‒ апартаментов). Комиссия определяет, отвечает ли данный объект тем требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
- Основываясь на результатах работы комиссии, уполномоченный орган выносит решение ‒ удовлетворить заявление, либо отказать. В течение 3 рабочих дней о принятом решении должны уведомить заявителя.
Что делать, если отказали?
К сожалению, так бывает нередко. Основная причина возможного отказа ‒ несоответствие апартаментов требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (как раз то, что и проверяет комиссия). Иногда собственнику достаточно лишь устранить незначительные несоответствия (например, усилить шумоизоляцию) и можно снова подавать заявление.
Но бывает, что для достижения цели необходима перепланировка помещения. Кстати, вопросами перепланировки занимается тот же орган, в который заявитель ранее обращался с просьбой о переводе апартаментов из категории нежилого в жилое.
Но прежде, чем писать заявление о перепланировке, собственнику необходимо обратиться в специализированную лицензированную компанию, которая разработает проект перепланировки. И уже затем снова готовить пакет документов:
- Заявление на перепланировку.
- Проект перепланировки.
- Правоустанавливающие документы + паспорт заявителя.
- Технический паспорт и поэтажный план.
Уполномоченному органу понадобятся всё те же 45 дней, чтобы вынести своё решение.
Если решение положительное, то можно приступать к процессу перепланировки помещения. Далее, по завершению ремонта, необходимо обратиться в местное БТИ за получением нового техпаспорта и затем заново подавать весь пакет документов на перевод апартаментов в статус жилого помещения. Скорее всего в этот раз заявление будет удовлетворено.
Если решение отрицательное, можно обратиться в суд или попробовать заказать другой проект. Но и это может не помочь. К сожалению, не любое помещение может соответствовать статусу квартиры. В каких-то случаях для этого потребуется изменение несущих конструкций здания, а этого никто сделать на законных основаниях не позволит.
Как видим, путь преобразования апартаментов в квартиру нелёгок и небыстр. И нет 100%-ной гарантии, что он приведёт к желаемому результату. Поэтому перед покупкой недвижимости в апарт-комплексах обязательно консультируйтесь со специалистами рынка недвижимости (риэлторами, юристами, оценщиками, проектировщиками).
Если речь идёт о покупке такого рода недвижимости в Анапе, то обращайтесь по телефону +7 (800) 350-34-54 (звонок по России бесплатный). Мои сотрудники всегда готовы помочь определиться с оптимальным вариантом апартаментов, квартиры или дома под ваш запрос, а также решить сопутствующие юридические вопросы.
С уважением,
Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости Анапы