Очень часто представители старшего поколения (и не только они) обращаются за юридической консультацией с таким вопросом: "Хочу передать жильё родственнику, но не знаю, как это лучше сделать: по завещанию или по договору дарения".
К сожалению, ответить однозначно не получится, т.к. ситуации и обстоятельства у всех разные. Мы не будем подробно останавливаться на плюсах и минусах завещания и дарения, а рассмотрим случаи, когда дарение будет не выгодно либо собственнику жилья, либо наследнику.
Однако стоит отметить, что у дарения перед завещанием есть как минимум 3 весомых преимущества:
1. Дарение осуществляется ещё при жизни дарителя, поэтому в случае споров или судебных разбирательств он может лично подтвердить, что подарил свою собственность определённому человеку, находясь в трезвом уме и твёрдой памяти. В случае с завещанием всё это проделать невозможно, т.к. наследство переходит к наследнику уже после смерти хозяина имущества. И нередко наследники остаются ни с чем, т.к. недовольные родственники могут подстроить всё так якобы умерший был не в своём уме, когда составлял завещание. Соответственно, оно аннулируется.
2. Если человек хочет подарить, скажем, свою квартиру только одному родственнику, а остальным не оставить ничего, тогда дарение будет как нельзя кстати. Завещание можно легко оспорить, в итоге наследнику придётся делиться, а то и вовсе оставаться у разбитого корыта. С дарением всё обстоит иначе.
3. Дарение намного проще и быстрее оформить даже без присутствия нотариуса или юриста, хотя заплатить за него придётся больше, чем за завещание, в районе 1,5-2 тысяч рублей.
Несмотря на то, что многим дарение может показаться более выгодным и правильным решением, не спешите отдавать свою собственность другому человеку в дар. Есть несколько нюансов, из-за которых лучше оформить завещание, а не дарение. Эти нюансы мы сейчас и рассмотрим.
Аварийность дома
Вот пример из жизни для наглядности. Бабушка жила в ветхом доме, и его вот-вот должны были снести, а жильцам выделить новые квартиры. Старушка очень хотела поскорее получить жильё, но боялась, что не доживёт до этого счастливого дня. Полученную квартиру бабушка собиралась подарить любимой внучке, но, боясь своей скорой кончины, она решила отдать девушке своё ветхое жильё в дар. Пусть хоть внучка переедет в новый дом и будет в нём жить. Но не тут-то было.
Выяснилось, что новое жильё не предоставляется тем собственникам, которые приобрели аварийную квартиру уже после того, как дом был признан аварийным. Единственное, на что в таком случае сможет рассчитывать внучка — это компенсация, которая равна рыночной цене ветхого жилья.
А вот если бы бабушка написала завещание и присудила своё ветхое жильё внучке, тогда наследница бы уже выбирала — переехать в новую квартиру или получить денежную компенсацию.
Так что в данном случае дарение абсолютно не выгодно для принимающей стороны.
Дарение племяннику
Вот ещё одна история. Пожилой мужчина жил совершенно один, у него не было близких родственников, кроме племянника, которого он любил как родного сына. Мужчина решил подарить родственнику свою квартиру, и всё прошло нормально. Вот только племяннику пришлось оплачивать налог в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Дело в том, что недвижимое имущество налогооблагается, если было получено не от близкого родственника. А близкими родственниками считаются: супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры (родные или имеющие только одного общего родителя). Все остальные родственники, включая дядю и племянника, близкими не являются. Интересно, что даже правнуки не считаются ближайшей роднёй, поэтому они тоже должны будут заплатить НДФЛ.
А вот если оформлено завещание, тогда налог платить не нужно даже дальним родственникам. Так что в нашей истории племянник мог бы избежать уплаты такого большого налога за жильё, если бы дядя передал имущество по завещанию.
Единственное жильё
Дарить единственное жильё, в котором вы проживаете в настоящий момент — очень рискованно. Так, бабушка подарила свою квартиру внуку, но с тем расчётом, что она будет в ней жить до самой смерти, хотя по бумагам недвижимость будет считаться собственностью молодого человека. Но внук не придумал ничего лучше, как продать квартиру. Новый жилец выселил бабушку, как родственника бывшего хозяина. То, что старушка договаривалась с внуком, покупателя не волновало, это не его дело, т.к. в договоре он участия не принимал. И по закону предъявить ни родственнику, ни новому владельцу жилья ничего нельзя, ведь квартира по праву принадлежит внуку, и он может распоряжаться ею как угодно.
Если бы бабушка составила завещание, тогда бы родственник получил квартиру только после её смерти.
Смена обстоятельств
Иногда случаются и такие споры: одинокая бабушка, имея двухкомнатную квартиру в самом центре города, договорилась со своей единственной дочерью, что та будет ухаживать за ней до смерти и навещать её как минимум 3 раза в неделю. За жизнь в комфорте и уход старушка пообещала подарить квартиру, в которой сейчас проживает. Дочь без раздумий согласилась, женщина тут же оформила договор дарения и стала ждать к себе хорошего отношения. Дочь пришла к матери всего несколько раз, а во время одного из визитов женщины из-за чего-то поругались, и дочка забыла дорогу в материнский дом.
Пожилая женщина стала чувствовать себя хуже и позвонила племяннице, с которой особо-то связь никогда не поддерживала. Племянница оказалась человеком жалостливым и принялась навещать больную бабушку. Хозяйка квартиры поняла, что сделала большую ошибку, отдав жильё нерадивой дочери. Она захотела разорвать договор дарения и переписать его, но выяснилось, что сделать это невозможно, т.к. дочь уже полноправный собственник имущества. Есть только два исключения, когда дарение можно аннулировать.
— Одаряемый совершил насильственные действия по отношению к дарителю: тяжёлые телесные повреждения, покушение на убийство или убийство. Даже если всё это злоумышленник совершил с близкими родственникам дарителя — дарственную также можно отозвать. Но ничего этого дочка, конечно же, не учиняла.
— Одаряемый ушёл из жизни раньше дарителя. Тогда собственность вновь возвращается к её бывшему владельцу, но при условии, что этот факт был прописан в договоре.
В судебной практике есть случаи, когда дарение отменялось из-за других причин, но они должны быть серьёзными, несущими вред либо дарителю, либо благосостоянию жилья. Но отмена дарения сопровождается долгими судебными тяжбами, поэтому мало кто решается отстаивать своё имущество, тем более пожилые люди.
Если бы вместо дарения собственница оформила завещание, то она до самой смерти могла бы переписывать его на своё усмотрение сколько угодно раз. И легко могла бы вычеркнуть дочь и вписать имя племянницы. Но было уже поздно. Так что после ухода старушки на тот свет, довольная дочь переехала с мужем и детьми в "двушку" в центре, а племянница, которая несколько лет не отходила от тёти, осталась ни с чем.