Если вы сдаете квартиру, арендная плата – ваш доход, и вы обязаны платить с нее налоги. Тогда можно будет не бояться налоговой и штрафов, официально заключать договоры с квартирантами и прописывать в них свои условия, а также отстаивать свои интересы в суде. В статье расскажем, как узаконить такой доход и платить налоги.
Есть три варианта:
- оформить самозанятость;
- оформить ИП;
- ничего не оформлять и платить налог как физлицо.
Посмотрим, во что обойдется каждый из этих вариантов.
Самозанятость
Это самый простой и выгодный вариант и самый очевидный выбор для сдачи квартиры.
Самозанятость действует уже по всей России, поэтому подходит всем.
Вы просто скачиваете в смартфон приложение «Мой налог» и регистрируетесь в нем. С этого момента вы становитесь плательщиком налога на профессиональный доход (НПД), то есть самозанятым.
После этого все деньги, которые получили от арендаторов, просто заносите в приложение и формируете чек. По окончании месяца система посчитает налог и вам нужно будет его заплатить до 25 числа следующего месяца. Все это тоже делается в приложении. Не нужно ходить в налоговую и банк, сдавать отчеты, платить страховые взносы.
Ставка налога – 4% с денег, если сдаете квартиру физлицу и 6%, если юрлицу или ИП.
При регистрации вам дадут бонус в 10 000 рублей и пока вы его не используете, ставка налога будет не 4 и 6%, а 3 и 4%. Бонус дается один раз, а не каждый год.
Если арендная плата 30 000 рублей в месяц, при сдаче квартиры физлицу налог будет 1 200 рублей, юрлицу – 1 800 рублей. Но пока не израсходуется бонус, налог будет 900 и 1 200 рублей соответственно.
Если успеете зарегистрироваться в 2020 году, то получите еще бонус в 12 130 рублей на уплату налога, но он будет действовать только до конца года. За доход, который получите в декабре 2020 года, платить налог не придется вообще.
Сдавать квартиру как самозанятый может даже госслужащий (пп. 4 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ от 27.11.2018г.).
Самозанятость вам не подойдет, если:
- Вы сдаете несколько дорогих квартир. Доход самозанятого не может быть больше 2,4 миллиона рублей в год. Это в среднем не больше 200 тысяч в месяц.
Но можно часть года побыть самозанятым и заплатить налог по выгодным ставкам с дохода в пределах лимита, а с оставшейся суммы заплатить НДФЛ.
- Вы индивидуальный предприниматель и кроме сдачи квартиры ведете какой-то другой бизнес на другом спецрежиме. ИП тоже может быть самозанятым, но НПД нельзя совмещать с любым другим режимом – от них нужно отказаться в течение месяца после регистрации самозанятости. Если вы будете ИП на НПД, то кроме сдачи квартиры как предприниматель сможете только оказывать услуги и продавать товары собственного производства. И то при условии, что нет наемных работников и в общей сумме доходы не превысят лимит в 2,4 миллиона рублей в год.
Самозанятость – оптимальный вариант для узаконивания доходов от сдачи квартиры для тех, кто не ведет другой бизнес в статусе ИП и не получает от квартирантов больше 2,4 миллиона рублей в год.
Индивидуальный предприниматель
Если по каким-то причинам самозанятость не подходит, можно получать доходы как ИП на УСН «Доходы» или патенте (ПСН). Для этого нужно зарегистрировать ИП и либо в течение 30 дней подать уведомление о применении УСН, либо за 10 дней до начала патентной деятельности подать заявление на патент.
Если вы станете ИП, но не перейдете на УСН или ПСН, то ваши доходы от сдачи квартиры будут облагаться по общей системе, а это очень дорого и сложно, поэтому ни в коем случае не допускайте такой ситуации.
ИП на УСН «Доходы»
ИП на УСН «Доходы» платит 6% со всей выручки, плюс страховые взносы за себя каждый год: фиксированную сумму плюс 1% с доходов свыше 300 тысяч рублей в год. Доходы нужно заносить в Книгу учета доходов и расходов, а по итогам года сдавать декларацию. Налог платят 4 раза в год: 3 авансовых платежа по итогам каждого квартала и один годовой. Если в течение квартала платили страховые взносы, их можно вычесть из налога. Если налог меньше, чем взносы, то его и вовсе не придется платить.
Пример. ИП сдает квартиру за 30 000 рублей в месяц, других предпринимательских доходов нет. В год он получает от квартирантов 360 000 рублей. Налог по ставке 6% с этой суммы равен 21 600 рублей. Страховые взносы за 2020 год – 40 874 рублей, плюс с дохода свыше 300 000 рублей (360 000 - 300 000) * 1% = 600 рублей. Итого взносов на 41 474 рублей. Это больше, чем налог, поэтому налог ИП платить не придется, а вот от взносов никуда не денешься. Главное платить взносы поквартально, чтобы вычитать их из налога.
Минимальная сумма, которую придется заплатить государству при сдаче квартиры на УСН 6% – это страховые взносы за год. Даже если доходы будут совсем маленькие или их не будет совсем.
ИП на ПСН (патентная система налогообложения)
Здесь сумма налога не зависит от стоимости аренды и фактических доходов. Вы платите государству за патент, который рассчитывается от потенциального дохода, а его для каждого вида деятельности устанавливают местные власти. Страховые взносы ИП за себя платить тоже нужно.
Виды деятельности для патента тоже устанавливают местные власти, поэтому надо сначала убедиться, что в вашем регионе вообще можно применять этот режим для сдачи жилья. Причем режим должен действовать в том регионе, где находится квартира. Например, если вы живете в Казани, и ИП открыли там же, но квартиру сдаете в Самаре, придется покупать патент в Самаре и ориентироваться на законы Самарской области.
Чтобы понять, сколько будет стоить патент для вас, откройте калькулятор на сайте ФНС и вбейте исходные данные. Например, если сдавать квартиру площадью в 60 метров в Самаре, патент на весь 2020 год обошелся бы в 12 960 рублей.
Внимание! С 2021 года в патентную систему вносят изменения. Если раньше нужно было оплачивать и стоимость патента, и страховые взносы, то теперь взносы можно вычитать из стоимости патента. Поэтому этот вариант стал выгоднее. Но в местные законы теперь будут вносить изменения, поэтому сумма для нашего примера на 2021 год может быть другой. Следите за законами в своем регионе.
Физлицо без статуса ИП и самозанятого
Для ленивых, которые не хотят оформлять ни ИП, не самозанятость, остается один законный вариант – просто заплатить 13% со всех денег, которые получили за год от квартирантов и сдать декларацию 3-НДФЛ.
Пример. Владелец квартиры весь 2020 год сдавал ее за 30 000 рублей в месяц. За год получил 360 000 рублей. До 30 апреля 2021 года он должен сдать декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля 2021 года заплатить 46 800 рублей.
То же самое нужно сделать, если вы до этого сдавали квартиру неофициально, а теперь хотите узаконить полученные доходы.
Вывод
Лучше всего сдавать квартиру в качестве самозанятого. Это минимальный налог и минимум бумажной волокиты. Если самозанятость не подходит, можно оформить ИП на УСН или ПСН. Что из этого выгоднее – зависит от доходов и от условий применения патента в вашем регионе. Самый дорогой вариант – ничего не делать в течение года, а потом со всей суммы заплатить 13% НДФЛ и сдать декларацию. Еще дороже вообще ничего не платить. Если налоговая поймает за руку, придется заплатить все налоги, а плюс к этому штраф. Это 40% от умышленно неуплаченного налога плюс пени за каждый день просрочки. Есть еще штраф за несдачу декларации о доходах. Это 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% в общей сложности.
Остались вопросы, напишите нам: https://avirta.info/yandexdzen