Сделка по продаже недвижимости, полученной в наследство, несколько отличается от привычной сделки купли-продажи. Риелторы агентства недвижимости «Владис» расскажут обо всех нюансах, начиная с момента вступления в наследство и заканчивая подписанием договора.
Когда можно продавать квартиру полученную в наследство
Со сроками продажи у многих возникает путаница. Кто-то говорит, что продавать можно через полгода, кто-то говорит о трех, а кто-то о пяти годах. Итак, официально собственником недвижимости наследник становится сразу после смерти владельца. Он может проживать в квартире, обязан оплачивать коммунальные платежи. Но право распоряжаться недвижимостью, то есть продавать ее, сдавать в аренду или дарить, он получает не раньше чем через полгода. За эти шесть месяцев он должен подать заявление о вступлении в наследство и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Сложнее, если недвижимость была приобретена в ипотеку или имела иные обременения. Они переходят к наследнику вместе с недвижимостью, и подавая заявление, он одновременно с получением квартиры обязуется погашать ипотеку наследодателя. Продать жилье в этом случае он может, заручившись согласием банка или погасив кредит.
Если наследство получено до 1 января 2016 года, то по прошествии трех лет (а если после – пяти лет) квартиру можно продать без уплаты НДФЛ. Кроме того, продавцу стоит помнить о возможности воспользоваться налоговым вычетом.
Как узнать о наследстве
После смерти наследодателя при подаче родственниками заявления на получение наследства нотариусом открывается наследственное дело. Остальные наследники могут узнать о нем на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел. Для уточнения данных вам понадобится ввести фамилию, имя и отчество наследодателя, даты его рождения и смерти. Если дело уже открыто, стоит обратиться к тому же нотариусу, который его открыл, если нет, то заявление подается по месту проживания наследодателя.
В пакет документов, необходимых для открытия наследственного дела, нужно приложить:
- · свидетельство о смерти,
- · документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство о рождении или усыновлении и т.п.);
- · документы, удостоверяющие последнее место проживания умершего.
Чтобы вступить в наследство дается шесть месяцев. Но этот срок увеличивается, если один из наследников имел весомые причины, не позволившие ему подать заявление вовремя: тяжелая болезнь и длительная реабилитация, работа или учеба за границей, прохождение армейской службы и так далее. Вопрос с делением имущества в данном случае решается по обоюдному согласию с другими наследниками или в судебном порядке.
Как оформить право на наследство
Получение наследства сопряжено с оплатой пошлины. Для наследников первой очереди (детей, родителей, супругов) ее размер составляет 0,3% от стоимости недвижимости, но не может превышать 100 000 рублей. Для наследников второй очереди – 0,6%, но не превышает 1 миллиона рублей.
Для определения размера пошлины необходимо провести оценку имущества. Такие услуги оказывают специальные оценочные компании или БТИ. После того, как получено свидетельство о праве на наследство, наследники должны зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, а после этого могут выставлять квартиру, дом и прочее недвижимое имущество на продажу.
Как оформляется сделка по продаже
После того как улажены все наследственные вопросы, сама сделка купли-продажи объекта недвижимости ничем не отличается от любой другой. Для заключения договора сторонам потребуется собрать следующий пакет документов:
- · паспорта всех участников сделки;
- · собственно договор;
- · если среди собственников недвижимости присутствуют несовершеннолетние, то необходимо письменное согласие органов опеки;
- · справка о зарегистрированных в продаваемой жилплощади лицах (а лучше об отсутствии оных);
- · правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о праве на наследство);
- · справка об отсутствии задолженностей за ЖКУ и капитальный ремонт (в этом качестве может выступать квитанция об оплате за последний месяц).
Интересно, что если продавец состоит в браке, согласие супруга на продажу в данном случае не требуется. Полученное по наследству имущество не считается совместно нажитым. Договор может подписываться как в присутствии нотариуса, так и между сторонами. Нотариальные услуги оплачиваются по согласованию сторон. Затем продавец и покупатель должны подать заявление и пакет документов на регистрацию перехода права собственности. Пошлину в этом случае оплачивает покупатель.
В 2021 году станет возможна дистанционная сделка в присутствии двух нотариусов и с использованием электронных подписей.
Налоги при продаже квартиры
Наследственная недвижимость не нуждается в декларации. Но если продажа происходит до истечения трехлетнего срока, продавец обязан уплатить налог с суммы, превышающей миллион рублей, в размере 13%. Срок владения отсчитывается со дня смерти предыдущего владельца, а не со дня вступления в наследство или регистрации права собственности.
Кроме того, продавец имеет право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей или в размере стоимости недвижимости, если наследодатель не использовал такой вычет и оставил подтверждающие это документы.
На что обратить внимание при продаже наследственного жилья
Чтобы не возникало разногласий между наследниками, необходимо попытаться разыскать завещание умершего. Поиски можно проводить дома и уточнить информацию у нотариуса. Если завещание обнаружится после продажи объекта недвижимости, сделка может быть оспорена. Конечно, такая ситуация несет угрозу в первую очередь для покупателя, а не для продавца.
Также важно, чтобы на недвижимость больше никто не претендовал, даже если заявление на наследство не было подано в срок. Покупатель может попросить, чтобы продавец собрал отказы от вступления в наследство у всех наследников первой очереди. Правда, это не всегда возможно.
Если наследников несколько, и один из них пожелает продать свою долю, он должен уведомить об этом остальных и заручиться их согласием. По закону со-собственники имеют приоритетное право выкупа доли.
Если у вас имеются вопросы, вы собираетесь продать или приобрести наследственную жилплощадь, обращайтесь в агентство недвижимости «Владис». Штат опытных юристов окажет вам правовую поддержку, а профессиональные риелторы помогут разобраться в бюрократических хитросплетениях и пройти через тернии оформления сделки легко и беспроблемно.