Трейд-ин — это возможность обменять старое жильё на квартиру в новостройке. При этом застройщик выкупает вторичное жильё, а полученные от продажи деньги частично или полностью покрывают стоимость нового. Это хороший вариант, если семья хочет переехать, не оформляя ипотеку или другие формы кредитования. Однако при заключении таких сделок для семей с детьми есть некоторые особенности.
Отметим сразу: если ребёнок не является собственником или совладельцем квартиры, а просто в ней прописан — трейд-зачёт проводят в обычном порядке. Но если квартира или её часть принадлежат несовершеннолетнему, нужно учесть ряд нюансов.
В этой статье разбираемся, какие разрешения нужно получить и в каких случаях можно разменять квартиру с несовершеннолетними, а в каких органы опеки и попечительства откажут в разрешении совершить сделку.
Какие права на недвижимость есть у несовершеннолетних детей
По закону ребёнок может быть собственником недвижимости в любом возрасте — с момента, как только получил свидетельство о рождении. Он может получить квартиру в наследство или в дар, стать владельцем доли при приватизации или даже купить — при участии родителей или опекунов.
Однако распоряжаться недвижимостью самостоятельно несовершеннолетние не могут. До 14 лет дети совсем не участвуют в сделках с недвижимостью — их интересы представляют родители или опекуны. А с 14 до 18 лет дети могут участвовать в сделках сами, но только с разрешения родителей или опекунов.
При этом в обоих случаях продать квартиру, которая частично или полностью принадлежит несовершеннолетнему, можно только с разрешения органов опеки и попечительства.
Важно: Согласно 25 статье ГК РФ, дети могут распоряжаться имуществом самостоятельно с 16 лет, если признаны дееспособными: работают по трудовому договору, занимаются предпринимательством или вступили в брак.
Как продать квартиру, если ребёнок прописан в ней
Если ребёнок прописан в квартире, но не является собственником и не имеет в ней доли, достаточно снять несовершеннолетнего с учёта в УФМС и прописать у родных. Это важно, чтобы в период между продажей старой квартиры и оформлением прав собственности на новую, ребёнок не остался без жилплощади.
При этом хотя бы один из родителей или опекунов должен зарегистрироваться вместе с ребёнком — по закону несовершеннолетние не могут жить одни.
Общий порядок действий такой:
- Оценить стоимость своей квартиры и квартиры в новостройке, которую вы хотите приобрести по программе трейд-ин.
- Сопоставить стоимость квартир и решить вопрос с доплатой: каким способом вы должны доплатить застройщику или он вам.
- Найти покупателя на старую квартиру.
- Выписаться из старой квартиры, прописать себя и ребёнка у родственников.
- Заключить одновременно два договора: о продаже своей квартиры и покупке новой.
- Зарегистрировать оба договора купли-продажи в Росреестре.
- Подписать акты приёма-передачи квартиры и переехать в новое жильё.
Если вы покупаете квартиру в доме, который ещё строится, то вместо договора купли-продажи заключаете с застройщиком договор участия в долевом строительстве и соглашение о намерениях. Эти документы фиксируют, что старая квартира принадлежит вам и вы можете в ней жить до тех пор, пока новый дом не введут в эксплуатацию. После переезда вы отдаёте застройщику старую квартиру в счёт оплаты новой.
Как продать квартиру, если ребёнок собственник
В первую очередь, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства на выписку ребёнка и обмен квартиры. При этом важно, чтобы условия проживания в новой квартире были такими же или лучше, чем в прежней. Государство защищает интересы ребёнка и не разрешит совершит сделку, которая ухудшит его жилищные условия.
На что обращают внимание органы опеки
Площадь квартиры
Метраж нового жилья не должен быть меньше, чем в квартире, которую хотят обменять. Иначе сделку посчитают ущемлением прав несовершеннолетнего.
Условия проживания
Новое жильё должно не только соответствовать санитарным нормам, но и не уступать старому в комфортабельности. Органы опеки и попечительства оценивают планировки, экологию в районе, благоустройство придомовой территории, исправность коммуникаций.
Месторасположение квартиры
Обменять квартиру в крупном городе на квартиру в районном центре, вероятнее всего, не разрешат. А вот переезд из села, где нет школы, поликлиники и других социальных структур, в город — наоборот одобрят.
Стоимость жилья
Если стоимость новой квартиры меньше стоимости той, которую хотят обменять, органы опеки, как правило, обязывают родителей открыть на ребёнка счёт в банке. После размена разницу в цене перечислят на этот счёт. Ребёнок сможет воспользоваться средствами, как только достигнет совершеннолетия.
Интересы ребёнка
Если обмен квартиры нужен для оплаты лечения ребёнка или переезда в город с более благоприятным для его здоровья климатом, вероятность, что сделку одобрят, выше.
Почему важно получить разрешение перед заключением сделки
Если родители или опекуны заключат сделку купли-продажи или договор участия в долевом строительстве до того, как получат от органов опеки и попечительства разрешение на выписку ребёнка и обмен квартиры, суд может признать такую сделку недействительной. Поэтому лучше юридически обезопасить себя заранее.
Отметим, что чётких критериев, по которым органы опеки дают разрешение или отказ в размене квартиры, нет. А значит, если родителей или опекунов не устроит решение, они могут подать жалобу в суд и обжаловать его.