07 декабря 2020 года.
Читатель канала задал мне вопрос относительно целесообразности покупки готового арендного бизнеса на большом удалении от города. В его примере было отдельное здание в 100 км. от Москвы в сельской местности. При этом здание 2-х этажное, но сетевой арендатор (продукты питания, переменная арендная плата, с привязкой к обороту) арендует только 1-й этаж, а второй пустует. Что интересно, весь объект недвижимости оценивался исходя из рентных потоков первого этажа, из чего, видимо, следует, что 2-й этаж оценивается в 🅾️. Всё здание экспонируется за ₽30 млн. «Грязная» доходность инвестиций в этот ГАБ составляла примерно 13.5%, летом поступления от аренды были намного выше, чем зимой (из-за наплыва «дачников»).
⚙️Что же я думаю по этому поводу:
1️⃣ Рынок ГАБ на таком удалении от цивилизации является менее ликвидным, чем городской. Желающих купить такие «дальние» инвестиционные проекты объективно меньше, чем в городе. Выше риски (о них напишу позже), поэтому доходность выше. Ну и нелишним было бы понимать как потом продавать ГАБ, выходить из актива? Рынок-то всё ещё неликвидный.
2️⃣ План Б. А если арендатор уедет, как это было описано мной здесь? Если пересдать объект не удастся, то здание придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать внарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.
3️⃣ Оценка доходности, т.е. 13.5% для ГАБ в деревне это много или мало? Проведём аналогию. В центре германского Мюнхена рентный бизнес продается с доходностью 3-3.5%, а в немецкой деревне в 70 км.от Мюнхена - с доходностью 6-6,5%. В Москве в пределах МКАД сейчас чистая доходность 6.5-8%. В принципе мультипликатор похожий, но только немецкая деревня очень сильно отличается от нашей. Я бы оценивал приемлемую чистую доходность для нашей деревни на уровне 15%.
Подводя итоги скажу, что мне лично инвестиция в сельский ГАБ кажется довольно рискованной. Самый главный риск, которого я опасаюсь - невозможность выйти из актива, см. п.1️⃣
❓А Вы что думаете❓