Проще, чем вам может показаться. Те, кто думают, что может спать спокойно, заказав юридическую проверку в банке, могут сильно огорчиться после прочтения статьи. Те же, кто уповает на понятие "добросовестного приобретателя", удивятся, когда узнают, что у Верховного суда имеется свой взгляд на добросовестность покупателя. И он не в их пользу.
Чего я только не видела за время работы на рынке недвижимости! Порой диву даюсь, с какой легкостью люди покупают квартиры на вторичке, совершенно не думая о последствиях. Хотя, я их понимаю: меньше знаешь, крепче спишь. Не имея юридических знаний, люди попадают в истории, исход которых печален - квартиру отбирают по решению суда, продавец деньги не возвращает. Но чему удивляться, когда наши граждане с легкостью лезут в кредитную кабалу, вязнут в долгах, теряют сбережения... Инфантилизм тотальный.
Запомните 2020 год. Это год, когда миллионы людей добровольно надели на себя ипотечный хомут, радуясь тому, что ставки упали. Ставки упали, цены на недвижимость выросли, а доходы снизились. Как платить будут, не понятно. Видимо, года через два мы будем наблюдать огромное количество судебных исков от банков по выселению должников из квартир. Но статья не об ипотеке, об этом я могу отдельно говорить, и если будет интересно - напишу статью, только дайте знать. А пока о рисках, очевидных. Если эта информация поможет хотя бы одному человеку, я буду счастлива.
Все сделки с недвижимостью надо рассматривать изначально, как оспариваемые. Тогда будет проще исключать возможные риски на этапе подготовки. Это если не брать в расчёт мнимые и притворные, а так же ничтожные, то есть незаконные с самого момента их заключения - такие сделки нельзя допускать, но покупатель может не понимать, что вступает именно в такую сделку, соответственно, не может избежать последствий, вступая в отношения с продавцом. Таких сделок заключается огромное количество, они легко признаются недействительными через суд. Яркий пример - продажа квартир с невыделенными долями детям после использования средств маткапитала.
Недействительные сделки
Для оспаривания сделок поводов так много, что поверхностный анализ правоустанавливающих документов, никогда не даёт гарантий. Поэтому когда я вижу, что люди платят немалые деньги за юридический анализ свидетельства о праве собственности на объект, прихожу в ярость. Покупая квартиру, вы должны опираться ни на риелтора из подворотни, телефон которого вам дала соседка по даче, а на Гражданский кодекс и здравый смысл. Вы обязаны знать всю историю квартиры, понимать права людей, которые имеют или имели ранее отношение к этой квартире, быть уверенными в психическом здоровье собственников, должны уметь просчитывать последствия совершаемой сделки. Если кто-то, читая меня, думает, что я навязываю услуги риэлторов, то это не так. Считаю, что более разумно - привлечь юриста на этапе подготовки к сделке. Цель моего блога - поделиться своими знаниями, и возможно, кому-то помочь.
Итак, запомните главное - покупая квартиру, исходите из того, какие риски могут возникнуть. Если вы решили купить квартиру, доставшуюся человеку в наследство - исключите всех наследников, чьи права могли быть нарушены. Не можете исключить - не покупайте! Выбрали квартиру, подаренную внучке бабушкой? Уверены, что бабушка не расторгнет договор дарения по веским основаниям уже после того, как внучка ее продала? Не уверены - не берите. Покупаете квартиру по доверенности, потому что собственник живет заграницей? А доверенность его проверили, она не отозвана? А сам он не захочет ли прилететь после сделки, чтобы ее расторгнуть? Точно? Да, или нет? Если не знаете, то не надо. Даже самый чистый на первый взгляд вариант, должен быть поставлен вами под сомнение. Даже, когда вы находите одинокого продавца, который сам когда-то купил квартиру, а теперь ее продает, поинтересуйтесь - состоял ли он на момент покупки в браке. Поверьте, в нашей стране продают квартиры без согласия супругов, очень просто - достаточно подать договор купли-продажи в простой письменной форме в МФЦ. А потом обманутые мужья и жены обращаются в суд и выигрывают дела.
В этой статье я опубликую только часть оснований, которые могут повлечь недействительность сделки. Каждому основанию я посвящу отдельную статью, если будет запрос от вас. А пока, мои любимые, и самые часто встречающиеся основания, с которыми я сталкиваюсь:
Договор подписан для вида без намерения создать правовые последствия (по п. 1 ст. 170 ГК). Например, договор купли-продажи квартиры заключается не для передачи права собственности на нее, а для сокрытия имущества от взыскания в рамках открытого исполнительного производства. Сейчас должников в нашей стране - больше половины населения. И поверьте, находятся умники, которые продают свои квартиры, чтобы банк не наложил арест, уже зная о грядущем иске. Кредитор такую сделку оспорит.
Договор совершен в целях прикрытия другой сделки, включая сделку на иных условиях (по п. 2 ст. 170 ГК). Например, вместо договора купли-продажи оформлена дарственная для ухода от налогообложения. А потом квартира уже продана путем подписания договора купли-продажи (ДКП).
Договор подписан недееспособным вследствие психического расстройства гражданином (на основании ст. 171 ГК). Но здесь есть нюанс: если сделка совершена в интересах этого гражданина и повлекла для него выгоды, то она не может быть признана недействительной по п. 2 ст. 171 ГК. Но где гарантия, что сделка не будет оспорена самим продавцом, а не третьим лицом?
Документ подписан без получения согласия от третьего лица, органа юрлица, государственных и муниципальных органов власти (на основании ст. 173.1 ГК). Мужья, жены, чье согласие не было получено - номер один в этом случае.
Договор по распоряжению имуществом, который был свершен без согласия попечителя, если лицо был ограничено в дееспособности (на основании ст. 176 ГК). Если продавец приносит справку, что он не состоит на учете в диспансерах, это ничего не значит. Необходимо проверить, не лишен ли дееспособности продавец по суду.
Договор подписало дееспособное лицо, но в момент его подписания оно находилось в таком состоянии, когда было не способно понимать значения своих действий или руководить ими (по нормам ст. 177 ГК). Мое любимое. При хорошем адвокате недобросовестный продавец отожмет свою проданную квартиру в два счета, если, конечно, имеет такой умысел. Например, договор подписал человек в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Или под действием психотропных препаратов. Найдется заинтересованный родственник в оспаривании сделки, оспорит на раз.
Договор подписан под влиянием заблуждения и может быть признан недействительным по иску стороны, которая действовала под влиянием заблуждения. Заблуждение стороны должно быть настолько существенным, что, зная о реальных последствиях договора, сторона никогда бы не пошла на его подписание (на основании ст. 178 ГК). Здесь сложнее оспорить, но тем не менее находятся продавцы, заявляющие о том, что покупатель ввел в заблуждение, например, относительно цены объекта. Статью часто притягивают за уши, до кучи, когда идет судебное разбирательство.
В этой статье я не разбираю отдельные случаи, когда в результате сделки были нарушены права третьих лиц. Наследственные квартиры, договора ренты и пр. - тема для будущих статей.
Друзья! Подпишитесь на мой телеграм канал, чтобы получить информацию о том, как купить квартиру без риска, а так же решить любой юридический вопрос из области жилищного права.
Жду вас по этой ссылке здесь.