Вспоминая незабвенного сына турецкоподанного и его рассказ о занятиях инфобизнесом:
"А пророку Самуилу задают одни и те же вопросы: «Почему в продаже нет животного масла?» или: «Еврей ли вы?»
Экспертам по недвижимости, как и Остапу Ибрагимовичу, продавцы и покупатели задают одни и те же вопросы. В этом тексте остановлюсь на двух:
1."Выросли/вырастут ли цены?"
Начну сразу с вывода: реальные цены в третьем квартале не выросли и не вырастут в четвертом, по крайней мере в элитном сегменте вторичной недвижимости Замоскворечья.
Из 202 квартир в 50 домах, входящих в анализируемую выборку, вопрос о динамике цен корректен относительно 131 объекта, не проданных по крайней мере с 1 июля текущего года.
Номинально ценник поднялся на 34 квартиры. При этом, как уже писал в прошлой заметке - только на 13 цена в рублях повышена волей продавца. За 21 собсвтенника решение «принял» курс доллара, увеличив значение рублевого эквивалента в соответствии с ситуацией на валютном рынке.
Кроме того, произошло снижение цен восемью "долларовыми" продавцами. А несколько "валютных" собственников даже перевели цены в рубли. Возможно, собственники этих квартир в ближайшее время вольются в «реальный рынок».
И всего только на 13 "рублевых" квартир цены подросли в переделах 8-12%, что очень похоже на «компенсацию» курсовой разницы.
В сухом остатке - реально цена выросла лишь для 10% объектов в пределах 10% от их стоимости на 1 июля. Говорить о росте цен не приходится. А с учетом снижения цен на 41 квартиру (каждая третья), гораздо корректнее вести речь о тенденции на снижение цен.
И в IV квартале реальные цены на вторичном рынке в элитном сегменте не вырастут: нет никаких предпосылок для увеличения спроса. Если квартира не продана за 80 млн. руб., почему покупатель должен решиться на покупку за 90 миллионов при прочих равных? Напротив, прогнозирую рост количества продавцов, снижающих цены. В середине января проверим прогноз.
Продавцам на заметку: сделки третьего квартала, которые удалось отследить в Замоскворечье, прошли по ценам, которые не повышались ни в третьем, ни во втором кварталах. И это без учета торга.
2. "Почему квартиры, цены на которые установлены в долларах, продаются годами?"
Обращаю внимание на тот факт, что из 71 «новой» квартиры, цены на 43 номинированы в долларах. О чем это свидетельствует?
Во-первых, о 43 продавцах, которые явно не планируют продать квартиру, как минимум, до лета 2021 года, а возможно и в ближайшие год-два.
Во-вторых, 43 продавца вышли на рынок без должного анализа ситуации.
Во-третьих, о синдроме долларового ценообразования на элитную недвижимость (чуть ли не 20-летней давности), от которого так и не освободилась значимая часть собственников.
Таким образом, с большой долей вероятности можно утверждать, что на рынке появилось 43 новых неликвидных объекта.
Почему «долларовые» квартиры - неликвид? Исхожу из статистики по Замоскворечью и опыта общения с такими продавцами. Как правило, цена в долларах устанавливается на квартиры собственниками, покупавшими недвижимость 10 и более лет назад за валюту. И до сих пор мыслящими в парадигме «купил за 2 миллиона долларов, значит и сейчас цена никак не меньше. Плюс ремонт, плюс инфляция. Если кризис - цены на недвижимость растут».
Вкратце, почему это не так:
Многие жилые комплексы, построенные 15-20 лет назад морально устарели и не являются объектом мечтаний покупателей, готовых заплатить 50, 100 млн. руб. и более за новое жилье.
Покупатели не готовы платить за чужие супер дорогие ремонты. А за отделку в стиле тяжелой классики с аутентичной и дорогой итальянской мебелью, панелями из ценных пород дерева, кованными элементами декора etc. - тем более.
Цена недвижимости в долларах образца 2000, 2010 и даже 2015 г. не имеет ничего общего с сегодняшней реальностью. На рынке появилось много современных объектов. Изменилась структура спроса и предложения. Рынок переориентировался на расчеты в национальной валюте: цены на элитные новостройки в Замоскворечье - в рублях. Изменились практически все вводные для ценообразования.
Поэтому цена в долларах, это как правило, визитная карточка собственника, оценивающего рынок в парадигме 15-20 летней давности. Могут ли ценовые ожидания такого продавца соответствовать реалиям 2020 года? Весьма сомнительно.
Скоро подведение итогов не только IV квартала, но и итогов года. А пока планирую написать про рынок квартир в бетоне и затронуть тему апартаментов Замоскворечья.
Следите за новостями на рынке элитной недвижимости Замоскворечья - подписывайтесь на блог.
Записаться на бесплатную консультацию .