Программа реновации уже давно идет в Москве. Теперь ее планируют запустить в городах-миллионниках России. По прогнозам, ее масштаб будет в четыре раза больше, чем у московской. Сможет ли программа эффективно работать в регионах?
Новый законопроект 17 ноября был принят в первом чтении. Он содержит предложения по расселению жителей ветхого и аварийного жилья и застройке промышленных зон в региональных городах. В основе проекта лежит московская программа реновации пятиэтажек.
В настоящий момент, по оценкам экспертов, доля ветхого и аварийного жилья в регионах составляет 16% от всего жилого фонда. Эксперты считают, что если в программу включать дома по московским критериям, то цифра увеличится до 22%.
По мнению первого вице-премьера Марата Хуснуллина, администрация большинства регионов замалчивает реальные объёмы аварийного жилья, потому что как только оно признано аварийным, наступают финансовые обязательства, которые нужно исполнять.
Главное в законопроекте
Законопроект "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" даёт регионам право самостоятельно принимать программы сноса и реконструкции многоквартирных домов.
- Жители аварийных и ветхих домов смогут переехать в новое жильё гораздо раньше, чем по стандартным региональным программам расселения.
- Участие в программе является добровольным. Вопрос об участии будет решаться путем голосования. Включать в программу будут дома, в которых две трети собственников и нанимателей (для неприватизированного жилья) проголосовали «за». Чтобы выйти из проекта, достаточно более 1/3 голосов.
- Большое внимание уделяется именно комплексной застройке. Важно не просто построить новые дома и переселить туда жителей, но и создать комфортную инфраструктуру. Согласно законопроекту, территория будет застраиваться комплексно, если она наполовину или больше занята аварийным, ветхим жильём или является промзоной. В результате на месте бывших депрессивных территорий должна появиться новая комфортная городская среда с развитой инфраструктурой и зонами отдыха.
- Переселение жильцов домов, включённых в программу, будет проходить с обязательным заключением договоров о переходе прав на жилые помещения. Жители смогут также выбрать, получить им равноценное жильё или денежную компенсацию по рыночной цене.
- Если в зону комплексной застройки попадёт чья-то недвижимость и её придётся снести, то владельцу выплатят денежную компенсацию.
Проще, чем в Москве?
В региональных городах проще найти место для площадки под строительство, в столице это сделать сложно из-за плотной застройки.
Следовательно, у жителей регионов есть больше шансов остаться жить в своем районе, даже переехав в новый дом.
Проблемы реализации
Когда программа реновации в регионах начнет действовать, цена жилья за один квадратный метр станет рыночной. Если она будет ниже, то это невыгодно девелоперам. Если она станет выше, это не заинтересует покупателей. Им предложат при переселении докупить квадратные метры, как это делается в Москве. Также планируется, что часть квартир в новых домах поступит в свободную продажу. Их цена также должна быть сопоставима с рыночной.
Противники нового законопроекта говорят о том, что под снос могут попасть все дома, расположенные на выбранной для реновации территории. А это не является целесообразным. Реновация должна охватывать только те жилые здания, которые действительно в этом нуждаются. Также следует проработать и критерии включения домов в программу. Для участия в ней необходимы 2/3 голосов собственников и нанимателей квартир, но при этом моральный и физический износ здания являются второстепенными показателями.
По этой причине в Москве встречаются случаи, когда в программу попали дома, построенные в конце 70-х и начале 80-х годов.
Также есть и другие минусы. По условиям программы новый дом должен быть расположен том же районе, что и старый, то есть происходит точечная застройка. Такое строительство более затратно, нежели постройка аналогичного дома в составе жилого комплекса или целого района.
Точечная застройка часто портит облик города и не решает проблему с инфраструктурой для жителей, если в данном районе такая проблема есть. Поэтому многие эксперты считают, что необходимо строить не отдельные дома, а жилые комплексы со всей инфраструктурой. Для этого стоит осваивать территории бывших промзон и решать проблему за счет них.
Еще одна проблема – нехватка денег у регионов, чтобы осуществить программу. Им не обойтись без помощи из федерального бюджета. Цена жилья в регионах намного ниже московской, а затраты на строительство дорог и инфраструктуры почти сопоставимы со столичными.
Расходы на реновацию должны будут учитывать и расходы на постройку инфраструктуры, социальных и транспортных объектов и парковок, без которых невозможно сформировать комфортную жилую среду. Это все требует денег, которых у регионов нет.
В столице программа реновации не повлияла на изменение спроса на рынке. Что касается интереса девелоперов, он зависит от места расположения будущего дома и от того, насколько развита и удобна территория, на которой планируется застройка.
Фонд «Институт экономики города» отметил, что в законопроекте не учитываются существующие нормы Градостроительного и Жилищного кодексов. Это может ухудшить качество нового жилья.
А ваш дом попадает под программу реновации? Делитесь в комментариях!
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 85 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ: Facebook Instagram VKontakte
Каждый офис находится в независимом владении и управлении.
Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!