На сегодняшний день, пожалуй, осталось не так много сфер, не затронутых глобальной пандемией COVID-19. вызвала приостановку работы множества государственных и коммерческих структур по всему миру.
В период пандемии властями вынужденно вносились изменения в действующие законы с учетом новых реалий. Коммерческий сектор экономики пострадал в наибольшей степени, сфера строительства также не стала исключением.
Так, например, 2020 год стал временем значительных изменений в секторе долевого строительства.
2 апреля Постановлением Правительства РФ № 423 были установлены особенности применения неустойки, штрафа, пени, иных мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
По новым правилам дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
Дольщиками также не могут быть взысканы убытки из-за просрочки в сдаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, как это было ранее. Напомним, что к подобным убыткам судебная практика относит, в том числе, расходы по оплате аренды жилого помещения, упущенную выгоду в виде дохода от оказания услуг по сдаче строящегося объекта в аренду, амортизационные расходы, возникшие во время заморозки строительства объекта.
Постановлением Правительства РФ застройщикам предоставляется возможность отсрочить уплату всех перечисленных сумм, которые были начислены до 3 апреля 2020 года. Такая отсрочка действует до 1 января 2021 года.
Подобные меры принимаются повсеместно, устанавливаются в целях поддержки застройщиков и связаны с законодательно установленной невозможностью осуществлять строительную деятельность в период пандемии в полном объеме.
При этом необходимо отметить, что сроки ограничения по работе строительных компаний в каждом регионе разные в зависимости от складывающейся обстановки, однако нигде не был введен полный запрет на строительную деятельность. Срок с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года является общим для всех регионов, в течение которого действует право на отсрочку.
В данном контексте вызывают вопросы защиты прав дольщиков, которые подобными мерами нарушаются. Безусловно, речи о предоставлении возможности защиты нарушенных прав тут не ведется.
Указанное постановление Правительства, как и иные новшества законодательства применяются не однородно. Существующая практика применения данного постановления разнообразна. При судебном разбирательстве не во всех случаях представители фирм-застройщиков требуют применения постановления при обосновании отказа во взыскании неустойки и убытков.
В силу того, что судьи руководствуются своим внутренним убеждением при принятии решений, складывается практика, по которой застройщикам отказывают в предоставлении отсрочки по выплате неустойки. При этом суды ссылаются на общие нормы права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений, а также гражданского законодательства в сфере строительства, но не на Постановлением Правительства.
Вместе с тем, обращаясь в суд, необходимо понимать, что главным образом суды руководствуются формальным подходом, а это значит, что вероятнее всего при обжаловании окончательное решение будет принято в соответствии с новым постановлением и отсрочка застройщику будет предоставлена.
Несмотря на то, что меры поддержки бизнеса однозначно должны приниматься, необходимо обратить внимание на ряд проблем, которые возникли на этом фоне. Недобросовестность в поведении некоторых фирм-застройщиков – одна из главных таких проблем.
Некоторые фирмы могут уклоняться от передачи объекта долевого строительства и требовать от покупателя совершить заведомо невыгодные ему действия:
- подписать дополнительное соглашения об изменении сроков сдачи объекта, которое является по сути отказом от взыскания неустойки за период с начала просрочки, а именно с даты сдачи объекта строительства до даты реальности передачи объекта);
- подписать дополнительное соглашение и оплатить стоимость дополнительной площади, речь о которой в договоре не идет (при этом документы, подтверждающих увеличение площади, отсутствуют);
- подписать документы об отсутствии претензий к качеству сданного объекта.
Во всех описанных ситуациях обращение в суд с целью признания права собственности является универсальным решением. При этом необходимо четко оценить все риски и предположительные расходы, главным образом, связанным с затратой времени и дополнительных средств, которые могут потребоваться. Вполне возможна ситуация, когда мирный путь урегулирования конфликта будет являться наиболее разумным и целесообразным.
Учитывая меняющиеся реалии как в глобальном смысле, так и на законодательном уровне, при возникновении любой спорной ситуации наиболее верным и выгодным как для застройщика, так и для дольщика вариантом будет обращение за консультацией к квалифицированному юристу. Это поможет избежать возможных расходов как денежных средств, так и месяцев судебных тяжб.