Добрый день. Так уж сложилось исторически, что недвижимость в нашей стране является самой надежной инвестицией. Эта мысль у русского человека прописалась где-то на уровне ДНК и передается с поколениями. Если у человека появляются деньги, а он их хочет сохранить, то он идет на рынок недвижимости за квартирой. Разумом он понимает, что есть другие инструменты для сохранения и накопления капитала, но душа хочет квартиру. Лучше всего в Москве, внутри МКАДа. И люди, ведомые этим порывом, поступают по велению души. Разумным этот поступок назвать сложно.
Иначе как объяснить, почему люди покупают квартиры в хрущевках площадью 30 квадратных метров по 7-8 миллионов рублей. Доходность в аренде от такой квартиры такая, что о ней будет стыдно говорить друзьям и знакомым.
Ниже я расскажу, как считать доходность от аренды и какой она должна быть, чтобы о ней не стыдно было рассказывать. А также почему я считаю, что покупка квартиры в Москве - это глупо.
То, о чём я пишу, основано на личном опыте. Поэтому статья может отличаться от того, что обычно пишут про аренду квартир те, кто ей никогда не занимался.
Итак, считаем доходность квартиры. Для этого надо знать две цифры. Стоимость квартиры и чистый годовой доход, который она приносит от аренды или может принести. Для того, чтобы понять потенциал аренды, достаточно несколько недель изучать объявления на ЦИАНе в выбранной локации и аналогичном типе дома.
Стоимость квартиры считается просто. Для этого надо взять сумму, которую вы заплатили за квартиру (включая затраты на оформление сделки), прибавить к ней стоимость ремонта, мебели и техники. Если квартира в ипотеке, то прибавляем проценты по кредиту, которые вы заплатите за время простоя. Если квартира куплена на свои, то считаем пеню 0,5% за каждый месяц простоя. Простой - это промежуток времени между датой покупки квартиры и датой получения первого платежа за аренду.
Если квартира в новостройке, а дом еще не сдан, то сумма за время простоя набежит приличная. Может пройти год в ожидании того момента, когда будут выданы ключи. А еще год, пока вы не сделаете ремонт. А еще ждать пока соседи не сделают, так как в любой новостройке ремонты не утихают первые 3 года минимум. Или искать глухого арендатора. Не каждый сможет жить в квартире, где соседи делают ремонты. Если сделать хорошую скидку на аренду, то согласится жить и не глухой.
Если квартира давно в собственности, и вы не знаете её цену, то проще всего выполнить оценку через сервис ДомКлик от Сбербанка. У меня про это есть статья, где все подробно расписано. Ссылку на неё вы увидите в самом низу.
Как узнать сколько денег потребуется на ремонт, мебель и технику? Достаточно просто. Надо площадь квартиры умножить на 30-35 тысяч рублей. Если квартира маленькая, то умножаем на 35 000, если большая - на 30 000 рублей. Полученной суммы должно хватить на ремонт, обстановку и еще чуть-чуть останется на непредвиденные расходы.
Для наглядности приведу пример расчета стоимости одной из наших квартир. Цена квартиры с затратами на оформление сделки 3 125 000. Стоимость ремонта и мебели 650 000. Квартира куплена в ипотеку. Ремонт длился 6 месяцев. За это время сумма платежей, которые шли в счет уплаты процентов по кредиту, составила 125 000. Итоговая стоимость квартиры получилась 3 125 000 + 650 000 + 125 000 = 3 900 000.
Чистый доход от аренды считается элементарно. Надо взять месячную арендную плату, вычесть из неё налог 4% и коммунальные платежи. Для получения годового дохода надо полученную сумму умножить на 12 месяцев.
Считаем. Арендатор платит 30 000 рублей. Налог 1 200, коммунальные платежи 2 500, еще 300 рублей в месяц я плачу за страховку. Так спокойнее. Получаем 30 000 - 1200 - 2500 -300 = 26 000. Умножаем полученную сумму на 12, получаем 312 000 годовой доход от аренды.
Мы получили две цифры. Стоимость недвижимости 3 900 000 и годовой доход от аренды 312 000. Доходность считается двумя методами.
Первый - это за сколько месяцев (лет) аренды окупится квартира. Для этого стоимость жилья надо разделить на месячный (годовой доход). Считаем: 3 900 000/ 26 000 = 150 месяцев, что соответствует сроку окупаемости 12,5 лет.
Второй - это сколько процентов в годовом выражении приносит аренда. Для этого надо найти процентное соотношение годового дохода и стоимости квартиры. Делается просто, годовой доход делим на стоимость квартиры и умножаем на 100 процентов. Считаем. 312 000/3 900 000 * 100 = 8 % годовых. Весьма неплохо для такого консервативного способа инвестиций.
Если бы не карантин, то наша квартира ушла бы в аренду на 3 тысячи дороже. Тогда срок окупаемости составил бы 134 месяца или 11,2 года. А доходность была бы почти 9% годовых.
У нас квартира немного за МКАДом. Квартира в Москве, приносящая аналогичный доход, в лучшем случае стоила бы 6,5 млн рублей. Срок окупаемости 250 месяцев (почти 21 год), доходность 4,8% годовых. Очень глупо покупать за 6,5 млн то, что можно снимать за 30 000 рублей. А если очень хочется жить в Москве, можно купить в области за 4 млн, сдавать за 30 000 и арендовать на эти деньги себе жилье в Москве.
Мой совет тем, кто дочитал эту статью до конца. При подборе квартиры как для инвестиций, так и для того, чтобы там самому жить, считайте доходность от аренды. Это хороший индикатор того, насколько объективная цена, за которую продается квартира.
Если доходность от аренды 8% годовых и выше, то надо брать, есть потенциал роста цены. Покупать объект, который приносит 4-5 % годовых - глупо. Квартира приносит 6% годовых от аренды - еще терпимо, но я бы поискал, что приносит хотя бы 7%.
Читайте другие мои статьи:
Как узнать реальную стоимость своей недвижимости. Самый простой способ.
Покупка квартиры в ипотеку и сдача её в аренду, как альтернатива пенсии от государства.