Выделение в квартире доли несовершеннолетнему – дело добровольное, если речь не идет о недвижимости, купленной с использованием материнского капитала. Но многие родители выделяют доли детям, чтобы обеспечить их будущее. Но иногда жилье необходимо продать, а если среди собственников числится несовершеннолетний, сделка сопряжена с рядом нюансов. Разобраться в них помогут сотрудники агентства недвижимости «Владис» из Нижнего Новгорода.
Что говорит закон
По закону ребенком считается любой гражданин, не достигший возраста 18 лет. Если ребенку нет еще 14-ти, и он не получил паспорт, то все сделки от его имени заключают родители или официальные представители из органов опеки. Это прописано в пункте 1 статьи 28 Гражданского кодекса РФ.
Если ребенку исполнилось 14, он может сам представлять свои интересы и распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом, но с письменного согласия родителей или опекунов.
Если в квартире ребенку выделена доля, то чтобы продать ее, родителям потребуется также заручиться письменным согласием органов опеки. Если ребенок прописан на продаваемой жилплощади, по закону родители должны прописать его в другом месте и выделить долю в новом жилье не меньше, чем была выделена в прошлом жилье.
Если же ребенок имеет только прописку, а не долю, разрешение опеки для продажи не требуется. Хотя лучше его все-таки получить, потому что судебная практика показывает, что суд может признать сделку недействительной, если разрешения не будет. Можно также выписать ребенка из квартиры до продажи.
Ребенок, оставшийся без родителей, имеющий прописку, но не имеющий доли, также нуждается в получении разрешения от органов опеки. Это указано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Важно: под органами опеки в каждом регионе может пониматься свой государственный орган, обладающий соответственными полномочиями. В Нижнем Новгороде это Управление опеки и попечительства.
Как продать квартиру
Итак, первым шагом перед продажей квартиры становится получение согласия от опекающий органов, согласно п.2 ст. 37 ГК РФ и п.4 ст.292, ГК РФ. Данный закон защищает права ребенка, который должен в результате не остаться без своей доли, а полученная им не должна быть меньше.
Стоит учитывать, что органы опеки могут разрешение не дать. В законе причины для отказа не прописаны, но если опека не дает согласия, она должна письменно это решение аргументировать. Чаще всего поводом для отказа служит ухудшение условий проживания несовершеннолетнего или выделенная ему меньшая доля.
Для получения разрешения нужно собрать пакет документов, в который входят:
- · Свидетельство о рождении ребенка (и его паспорт, если есть);
- · Заявление от родителей или опекунов с копиями их паспортов;
- · Если ребенку больше 14, то письменное согласие родителей или опекунов на проведение сделки;
- · Правоустанавливающий документ на недвижимость;
- · Выписка с финансово-лицевого счета.
В зависимости от региона, список документов может разниться.
Органы опеки в течение 15 дней рассмотрят заявление и дадут ответ. В обязательном порядке родители должны произвести одну из трех следующих процедур:
- Выделить ребенку такую же или большую долю в приобретаемом жилье;
- Выделить ребенку такую же или большую долю в другом жилье;
- Открыть на его имя счет в банке, куда будет положена сумма, эквивалентная вырученной от продажи его доли.
Сделка по продаже квартиры, где одним из собственников является несовершеннолетний, в обязательном порядке проводится через нотариуса. Покупателю при этом стоит быть предельно внимательным и удостовериться, что все положенные по закону действия были произведены. В противном случае суд может признать сделку недействительной.
Риелторы и юристы АН «Владис» проконсультируют вас относительно продажи квартиры и помогут преодолеть бюрократические препятствия. За лайк и подписку как всегда большое спасибо!