Так сложилось, что моя фирма строила дома в основном в центре города. А в центре свободной земли нет. В лучшем случае можно приобрести и вынести за город какое-то производственное предприятие, в худшем — выкупать и сносить ветхое жилье.
Процесс это не быстрый, на участке может жить 50-100 семей, с каждой надо договориться. Идеально договориться одновременно со всеми, но как правило, это невозможно. И иногда часть семей соглашается с условиями, предложенными застройщиком, а часть выдвигает такие требования, что весь проект становится невыгодным. В этом случае застройщику проще зафиксировать убытки и поискать другие участки.
Иногда бывало так, что люди ждали расселения десятилетиями, понапрописывали к себе кучу родственников, разделили домовладения на много мелких частей. И для них это был единственный шанс в жизни улучшить свои жилищные условия и заодно поправить материальное положение. У меня был случай, когда одна комната была выкуплена за четыре однокомнатные квартиры, и однажды пришлось предоставлять квартиру совладельцу, у которого была в собственности 1/192 часть домовладения, 0,36 кв.м., это площадь, которую занимает стиральная машина автомат.
Несколько историй про отселение
1. Еще в 1989 году, во времена СССР, одному крупному заводу горисполком выделил под расселение квартал в центре города. Квартал был застроен 1-2 этажными домами дореволюционной постройки, из удобств только свет, отопление печное, вода в колонке на улице, туалет во дворе. Завод строил много жилья, и предложил всем желающим переселиться на «окраину», 20 минут до центра на автобусе. 3/4 жильцов переселились, а остальные стали ждать лучших условий. Завод временно использовал расселенные квартиры для лимитчиков, потом СССР внезапно кончился, часть квартир заселили бомжи и устроили наркопритон.
Я начал заниматься этим кварталом в 2000 году и к 2004 всех расселил. В итоге все жильцы получили практически то же самое, что им предлагали в 1989. 15 лишних лет жизни в трущобах — цена жадности.
2. Одни жители ветхого жилья получили вместо своей халупы несколько квартир, а уезжая, «забыли» дедушку. Дедушка был немного не в себе, обнаружили его случайно, когда он чуть не устроил пожар. Квартирный вопрос испортил не только москвичей.
3. В Ростове-на-Дону 21.08.2017 сгорел целый квартал трущоб в центре города, и многие небезосновательно предположили, что это поджог, потому что к жителям регулярно обращались представители разных застройщиков с предложением выкупа. В некоторых случаях застройщики прибегают и к таким радикальным аргументам, это даже описано в классике. Такой вот «подсечно-огневой» девелопмент.
4. Очень часто остается один или очень упрямый, или очень жадный домовладелец. И застройщик проектирует многоэтажки так, чтобы они обходили дом. Примеры — на фото
В заключении — а как же надо решать проблему ветхого жилья? Предполагается, что земля под домом принадлежит владельцам квартир и домовладений (если они не поленились это оформить), теоретически они могут договориться между собой и искать покупателя на свой участок, желая получить взамен деньги или квартиры. Изредка это происходит, когда находится энтузиаст среди жильцов. Еще реже удается договориться о цене с потенциальным застройщиком.
Но на практике часть жильцов считает свои халупы бесценными (не желая, тем не менее, платить соответствующий налог на имущество), и это блокирует все попытки расселения. Или в квартале трущоб появляются два-три современных частных дома, что удорожает расселение в разы. Городским властям проще выделить участки под новые микрорайоны где-нибудь на окраинах, в итоге получается, по выражению одного московского архитектора, «панельный бублик». Низкая плотность населения в центре и высокая на окраинах. И сотни тысяч людей, проводящих значительную часть своей жизни в пути на работу и с работы.
Проблему расселения трущоб должны решать городские власти. Никакие застройщики, никакая «невидимая рука рынка» не решат проблему ветхого жилья. Будут продолжаться рост городов вширь и пожары в трущобах.
Что делать, понятно - запрет нового малоэтажного строительства в кварталах под реконструкцию плюс налог на землю, соответствующий ее рыночной стоимости, выкуп или обмен на новое жилье у всех желающих переселиться владельцев трущоб по какой-то разумной норме, послабления для будущего застройщика в части ограничений по плотности, этажности, нормам озеленения и т. д. И конечно, надо иметь долгосрочный план развития мегаполиса (например, в Сеуле есть план развития города на сто лет). Но пока власти предпочитают застраивать окраины