Раньше у нас была квартира в Москве, она приносила доход от аренды 5,5% годовых от своей стоимости. Продав её, мы получили на руки достаточно существенную для нас сумму денег и немного беспокойства. С квартирой было спокойнее, а с деньгами надо было что-то делать.
Для начала все средства мы разложили по депозитам, в пределах АСВ, чтобы они генерили привычный нам доход 5-6% годовых. Эта мера была временной, так как хранить в наше время все средства в рублях - довольно неразумный поступок.
Российский рубль последние сто лет постоянно терял в цене. За это время его покупательная способность уменьшилась в несколько квадриллионов раз (квадриллион - это цифра с пятнадцатью нулями). Недвижимость так стремительно не дешевеет.
Поэтому, продав квартиру в Москве, мы начали искать ей достойную альтернативу в Подмосковье, чтобы её выгодно сдавать в аренду.
Вот первое что мы нашли:
Согласитесь, больше похоже на сарай. Но супруга думала иначе, и дала понять, что вариант достойный и надо его брать. Продавец же мечтал избавиться от этой квартиры, он устал её продавать и был рад нашей с ним встрече. Даже небольшую скидку сделал от изначальной цены.
Дельта-кредит одобрил ипотеку под 11% годовых. Первоначальный взнос составил 15%. Ежемесячный платеж около 30 тысяч в месяц. Сделка состоялась в начале августа. Потом начался ремонт.
Люди обычно покупают квартиры редко. Один-два-три раза в жизни. Мы не исключение. На тот момент времени опыта целенаправленной покупки квартир для их ремонта и сдачи в аренду, как такового, не было. Знания черпали в интернете, советовались с друзьями. Практика показала, что опыт - лучший учитель, и никакой интернет его не заменит
Разумом я понимал, что сделка выгодная. Эмоционально - нет. Были опасения и страхи. Мы не понимали, чем может завершиться наша затея. Не знали, будет она удачна или нет. Так получилось, что пока боролись со страхами, мы купили еще одну квартиру. О ней я расскажу как-нибудь потом. Переживать приходилось уже сразу за два объекта.
Но в то же время, нами двигало осознание того, что в жизни надо что-то менять, иначе так и будем ходить на работу каждый день еще 30 лет. И ждать пенсию с нетерпением.
Из конкретных страхов самый большой состоял в том, что мы не найдем арендатора, а ипотеку будет нечем платить. А если найдем, то арендатор может нам все сломать или что-нибудь украсть. Истории из интернета эти страхи подпитывали. Подобные мысли крутились в голове, пока длился ремонт.
С ремонтом тоже были приключения. Кухню оплатили еще в августе, а в ноябре, когда пришло время её ставить, она была еще не готова. Это обстоятельство добавило нам месяц простоя практически готовый квартиры. Были и другие мелкие неприятности, которые пришлось решать. Тогда эти неприятности казались нам глобальными. Сейчас уже, по прошествии времени и других ремонтов, мы понимаем, что это, по сути своей, были мелочи, с которыми строители сталкиваются постоянно.
С отделочниками нам не очень повезло - опять же издержки нашей малоопытности на тот момент. Их огрехи устраняем до сих пор. Но это не помешало сделать красивый ремонт. Вот фото.
В ноябре мы закончили ремонт, и, не дождавшись установки кухни, разместили объявление об аренде. Условия аренды - 30 000 рублей в месяц плюс коммунальные услуги. Предполагали, что поиск арендаторов занятие утомительное и может растянуться на несколько недель. Но все оказалось иначе.
Если честно, результат нас очень обрадовал. За несколько часов в личку написало десятка два человек. Квартиру сдали на следующий день с первого просмотра. Арендатор готов был заехать сразу после того, как мы установим кухню. На это у нас ушло две недели. За прошедшие годы арендаторы сменились уже несколько раз, но простоев в аренде мы не допускали. Наоборот, обычно выстраивается небольшая очередь из потенциальных арендаторов и часто приходится делать мучительный выбор в пользу одного из них.
Теперь немного математики. На старте стоимость жилья была 3,15 млн, первоначальный взнос 15%, ремонт, мебель и техника обошлись в 650 000 рублей. Исходные данные предоставил, кому интересно, могут сами подсчитать экономический эффект.
Добавлю, что со временем к нам пришел МЦД, и стоимость как самой квартиры, так и аренды, выросли. Размер ипотечных платежей, наоборот, снизился после рефинансирования. Так что страхи оказались напрасными, мероприятие получилось достаточно прибыльным.
Читайте другие мои статьи:
Почему мы продали квартиру в Москве и правильно сделали
Покупка квартиры в ипотеку и сдача её в аренду, как альтернатива пенсии от государства.
Структурный продукт Феникс от БКС. Я потерял на нем более 10 000 долларов или 60% от капитала. Не повторяйте моих ошибок.