На страницах канала ведется много споров о том, как арендаторы кормят собственников жилья. Учитывая, что тема очень противоречивая, я решил отразить свою точку зрения. Итак, позиция ряда арендаторов состоит в том, что собственники должны быть благодарны за то, что арендаторы их содержат, и собственники не должны устанавливать каких-либо правил (например, по количеству проживающих, содержанию домашних животных и т.д.). Более того, ряд арендаторов достаточно небрежно относятся к имуществу собственников, например, могут приклеить ковер к полу, не убираться весь срок аренды и т.д. Позиция арендаторов понятна, они платят деньги за услугу, и собственник, по их мнению, должен отработать все до последней копейки. НО можно ли долгосрочную аренду квартиры рассматривать как классическую услугу?
Я бы сказал, что нет. Почему? Реальный московский пример: За квартиру, стоимостью в 10 миллионов рублей, в Москве можно получить доход около 40 тысяч рублей в месяц. Средний срок аренды квартиры в Москве составляет 1 год. Что мы получаем в течение этого года?
При подписании договора арендатор получил от собственника актив стоимостью 10'000'000 рублей.
При подписании договора собственник получил от арендатора 80'000 рублей (плату за месяц + залог).
Нетто баланс при подписании договора: арендатор получил право распоряжаться 9'920'000 рублями, т.е. его уровень жизни повысился на эту сумму. Для собственника баланс в момент передачи квартиры арендатору отрицательный!
Аренда квартиры - это как получение кредита в банке, пробовали собрать документы на ипотеку? Клиент, получающий деньги, бегает за банком, оформляет кучу документов, его проверяют по разным базам, проверяют его кредитную историю и т.д. И все это является нормальным. Но когда я пишу, что является нормальной практикой собственнику проверить деловую репутацию арендатора, то у некоторых арендаторов почему-то возникает ступр. Да, собственник квартиры отдает в распоряжение арендатору крайне дорогой актив, и поэтому собственник, как и банк, имеет право, а вернее сказать должен произвести проверку арендатора, и это является нормальным! И по своему желанию собственник может отказать в заключении договора аренды, и это тоже нормально, банки ведь не всем выдают ипотеку!
Прошел год. Арендатор выплатил собственнику 480'000 рублей и обратите внимание, что до момента возврата квартиры баланс движения денежных средств в пользу арендатора, т.е. через год собственник квартиры имеет отрицательную позицию по капиталу в размере 9'520'000 рублей.
Возврат квартиры: вот в этот момент и формируется прибыль собственника. НО она может и не сформироваться из-за влияния множества факторов, например:
1. Кризис 2014 года, резкий обвал цен на квартиры и что произошло? Баланс движения денежных средств был в пользу арендаторов, а при этом арендаторов еще нужно было и обслуживать!
2. Состояние возвращаемой квартиры. Бывает так испортят квартиру, что никакой аренды не захочешь. Что точно, что в аренду нельзя сдавать квартиру, которую вы готовили для себя.
В любом случае, при возврате квартиры происходит перемещение капитала в пользу собственника, вот здесь уже должны бегать собственники. Как и у банков, если вы не возвращаете кредит, то вам начинают звонить коллекторы.
Какое главное правило в современном мире? Кто платит, тот и диктует правила. До момента возврата квартиры фактически платит собственник, поэтому он, как ваш инвестор, устанавливает свои правила проживания, но когда квартира возвращается, т.е. деньги идут от арендатора к собственнику, то правила устанавливает арендатор. Например, один раз я принимал квартиру в 5 часов утра. Хотел ли я этого? Нет, не хотел, но пришлось.
Поэтому я рассматриваю сдачу в аренду объектов недвижимости как предоставление права на использование капитала собственника и из этого, по моему мнению, должны строиться отношения между собственником и арендатором. А что думаете по этому вопросу вы?