На страницах канала ведется много споров о том, как наниматели кормят собственников жилья. Учитывая, что тема очень противоречивая, я решил отразить свою точку зрения. Итак, позиция ряда жильцов состоит в том, что собственники должны быть благодарны за то, что они их содержат. Наймодатели не должны устанавливать каких-либо правил, например, по количеству проживающих, содержанию домашних животных и т. д.
Более того, ряд постояльцев достаточно небрежно относятся к передаваемому имуществу. Позиция постояльцев понятна, они платят деньги за услугу, и собственник, по их мнению, должен отработать всё до последней копейки. Но можно ли долгосрочную сдачу квартиры рассматривать как классическую услугу?
Я бы сказал, что нет. Почему? Реальный московский пример: за квартиру стоимостью в 10 миллионов рублей в Москве можно получать доход около 40 тысяч рублей в месяц. Средний срок найма квартиры в Москве составляет 1 год. Что мы получаем в течение этого года?
При подписании договора квартирант получил от собственника актив стоимостью 10'000'000 рублей.
При подписании договора собственник получил от нанимателя 80'000 рублей (плату за месяц + залог).
Нетто баланс при подписании договора: наниматель получил право распоряжаться 9'920'000 рублями, т. е. его уровень жизни повысился на эту сумму. Для собственника же баланс в момент передачи квартиры постояльцу отрицательный!
Наём квартиры — это как получение кредита в банке, пробовали собрать документы на ипотеку? Клиент, получающий деньги, бегает за банком, оформляет кучу документов, его проверяют по разным базам, проверяют его кредитную историю и т. д. И всё это является нормальным. Но когда я пишу, что является нормальной практикой собственнику проверить деловую репутацию нанимателя, то у некоторых жильцов почему-то возникает ступор. Да, собственник квартиры отдает в распоряжение нанимателю крайне дорогой актив, и поэтому собственник, как и банк, имеет право, а вернее сказать, должен произвести проверку квартиранта, и это является нормальным! И по своему желанию собственник может отказать в заключении договора, и это тоже нормально, банки ведь не всем выдают ипотеку!
Прошел год. Наниматель выплатил собственнику 480'000 рублей, и обратите внимание, что до момента возврата квартиры баланс движения денежных средств в пользу жильца, т. е. через год собственник квартиры имеет отрицательную позицию по капиталу в размере 9'520'000 рублей.
Возврат квартиры: вот в этот момент и формируется прибыль собственника. НО она может и не сформироваться из-за влияния множества факторов, например:
1. Кризис 2014 года, резкий обвал цен на квартиры, и что произошло? Баланс движения денежных средств был в пользу нанимателей, а при этом жильцов еще нужно было и обслуживать!
2. Состояние возвращаемой квартиры. Бывает, так испортят жильё, что никаких денег не захочешь. Что точно, что нельзя сдавать квартиру, которую вы готовили для себя.
В любом случае при возврате квартиры происходит перемещение капитала в пользу собственника, вот здесь уже должны бегать владелец квартиры. Как и у банков, если вы не возвращаете кредит, то вам начинают звонить коллекторы.
Какое главное правило в современном мире? Кто платит, тот и диктует правила. До момента возврата квартиры фактически платит собственник, поэтому он, как ваш инвестор, устанавливает свои правила проживания, но когда квартира возвращается, т.е. деньги идут от нанимателя к собственнику, то правила устанавливает арендатор. Например, один раз я принимал квартиру в 5 часов утра. Хотел ли я этого? Нет, не хотел, но пришлось.
Поэтому я рассматриваю сдачу квартиры как предоставление права на использование капитала собственника, и из этого, по моему мнению, должны строиться отношения между собственником и нанимателем. А что думаете по этому вопросу вы?